Slides de Aula - Unidade II

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Profa. Ma. Priscila Zinczynszyn
UNIDADE II
Contratos Civis
e Empresariais
3.1 Compra e venda:
 Nos termos do Art. 481 do CC, a compra e a venda são contratos em que um dos 
contratantes se obriga a transferir ao comprador a coisa móvel ou imóvel, enquanto este se 
obriga ao pagamento de certo preço;
 O contrato de compra e venda é consensual e não transfere de plano a propriedade da res; 
 A titularidade de domínio é transferida ao adquirente no 
momento da tradição (móvel) ou do registro (imóvel), de 
maneira que a transferência é uma consequência do contrato, 
um de seus efeitos, quando do cumprimento de obrigação 
assumida pelo vendedor.
3. Venda, permuta e doação
A caracterização da compra e venda como contrato:
a) Consensual;
b) Sinalagmático;
c) Nominado;
d) Oneroso;
e) Solene, quando o objeto é um imóvel de valor superior a trinta salários mínimos 
(CC, Art. 108).
 OBS.: não solene para os móveis ou imóveis de valor inferior
a esse, traz consequências práticas, inerentes
a toda a classificação.
3. Venda, permuta e doação
3.2 Elementos da compra e venda:
 Nos termos do Art. 482 do CC, a venda se aperfeiçoa com o acordo sobre a coisa e o preço. 
Então, o contrato de compra e venda se compõe de três elementos:
a) Consensus (consentimento);
b) Pretium (preço);
c) Res (coisa).
3. Venda, permuta e doação
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3.3 Obrigações das partes na compra e venda:
 O vendedor assume a obrigação de entregar a res, enquanto o comprador se incumbe de 
pagar ao vendedor determinado preço. Esses são os efeitos principais da compra e 
da venda;
 O vendedor, por força do princípio da boa-fé (CC, Art. 422), tem, ainda, a obrigação de 
garantir ao adquirente a posse mansa e pacífica do bem, ao transferir a sua propriedade. 
Deve honrar a legítima expectativa do comprador.
3. Venda, permuta e doação
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3.4 Despesas do contrato:
 O Art. 490 do CC é supletivo: se as partes ficarem em silêncio, as despesas da escritura são 
do comprador e as da tradição, do vendedor; 
 Esse artigo supre o silêncio das partes. Cabe, porém, a disposição das partes em
sentido contrário.
3. Venda, permuta e doação
3.5 Tradição:
 Vimos que a compra e a venda não transferem o domínio; então, até a tradição, a coisa 
pertence ao alienante, que sofre os riscos que possam incidir sobre a coisa (risco é o perigo 
a que está sujeita uma coisa de perecer ou se deteriorar, por caso fortuito ou força maior).
3. Venda, permuta e doação
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3.6 Cumprimento do contrato:
 Quando não há prazo, o cumprimento é à vista;
 A lei estabelece que quem deve, primeiro, cumprir a sua prestação é o comprador (o 
vendedor é o protegido, pois não precisa entregar a coisa, até o recebimento do preço). Nos 
termos do Art. 491 do CC, “não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a 
entregar a coisa antes de receber o preço” (BRASIL, 2002);
 O vendedor tem o direito de retenção, fundamento legal de 
sua recusa em entregar a coisa. Se o preço não for pago, tal 
comportamento é legítimo, mesmo que o prazo da tradição 
tenha vencido.
3. Venda, permuta e doação
3.7 Legitimação:
Para a realização dos negócios jurídicos, há a necessidade de cumprimento dos requisitos do 
Art. 104 do CC, vejamos:
“Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I. Agente capaz;
II. Objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III. Forma prescrita ou não defesa em lei”.
3. Venda, permuta e doação
3.8 Venda a descendente:
 O descendente só pode adquirir os bens do ascendente com a anuência dos demais 
descendentes e do cônjuge do alienante (CC, Art. 496); 
 Só não é necessária a anuência do cônjuge do alienante se o regime de bens for o da 
separação obrigatória de bens.
3. Venda, permuta e doação
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3.8.1 Anuência e ação anulatória:
 Segundo o Art. 496 do CC, a anuência dos descendentes deve ser expressa, não devendo 
seguir nenhuma forma especial; 
 Ocorre que, se o negócio tiver por objeto um bem imóvel de valor maior do que trinta salários 
mínimos, deve haver a solenidade (e negócios inferiores a tal quantia, hoje, são irrelevantes). 
Nesse caso, a anuência se dá por uma escritura pública (CC, Art. 108).
3. Venda, permuta e doação
 Ação anulatória de venda a descendente deve ser proposta no prazo decadencial de dois 
anos, a partir do aperfeiçoamento do contrato. 
 Com esse entendimento, a venda a descendente, sem a anuência dos demais descendentes 
e do cônjuge, é anulável, podendo se convalidar pela prova de onerosidade ou pelo decurso 
do prazo.
3. Venda, permuta e doação
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3.9 Falta de legitimação de representantes legais e pessoas com interesses conflitantes:
 O Art. 497 do CC subtrai de pessoas cujos interesses possam conflitar com a vontade de 
representados ou terceiros, a legitimação para a prática da compra e venda. Tutores, 
curadores, testamenteiros e as demais pessoas, que podem se valer do cargo e da função 
que exercem, não podem comprar bens daqueles cujos interesses devem defender.
3. Venda, permuta e doação
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3.9.1 Legitimação do condômino de coisa indivisível:
 O condômino como proprietário tem o direito de dispor da coisa, o chamado jus abutendi. 
Mas o condômino de coisa indivisível não pode alienar a sua parte indivisa sem antes 
oferecer por igual preço aos seus consortes. Conforme o Art. 504, caput e parágrafo único, 
do CC, somente após o oferecimento aos consortes e a recusa deles, fica legitimado para
vendê-la a terceiro.
3. Venda, permuta e doação
Assinale a alternativa incorreta:
a) O contrato de compra e venda é consensual, não transfere de plano a propriedade da res.
b) Quando não há prazo, o cumprimento é à vista.
c) Para a realização dos negócios jurídicos, há a necessidade de cumprimento dos requisitos 
do Art. 104 do CC.
d) O descendente só pode adquirir os bens do ascendente com a anuência dos demais 
descendentes e do cônjuge do alienante (CC, Art. 496). 
e) Ação anulatória de venda a descendente deve ser proposta 
no prazo decadencial de três anos, a partir do 
aperfeiçoamento do contrato.
Interatividade
Assinale a alternativa incorreta:
a) O contrato de compra e venda é consensual, não transfere de plano a propriedade da res.
b) Quando não há prazo, o cumprimento é à vista.
c) Para a realização dos negócios jurídicos, há a necessidade de cumprimento dos requisitos 
do Art. 104 do CC.
d) O descendente só pode adquirir os bens do ascendente com a anuência dos demais 
descendentes e do cônjuge do alienante (CC, Art. 496). 
e) Ação anulatória de venda a descendente deve ser proposta 
no prazo decadencial de três anos, a partir do 
aperfeiçoamento do contrato.
Resposta
3.10 Regras especiais sobre algumas modalidades de venda:
3.10.1 Venda por amostra:
 A venda por amostra é aquela em que a amostra é exibida pelo vendedor, que provocou o 
assentimento do comprador; é um contrato aperfeiçoado que gera ao adquirente o direito de 
obter a entrega de coisa igual à amostra.
3. Venda, permuta e doação
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3.10.2 Venda ad corpus e ad mensuram:
 Venda ad corpus é aquela em que a preocupação das partes é vender e comprar a coisa 
certa e determinada, na forma que existe objetivamente, sem que a circunstância de ter uma 
ou outra extensão constitua um motivo de maior relevo na formação do consentimento;
 Se o comprador verifica que a coisa comprada não tem a medida da escritura, não tem ação 
contra o vendedor (CC, Art. 500, § 3º).
3. Venda,permuta e doação
 Venda ad mensuram é aquela em que a preocupação das partes foi vender e comprar 
determinada área de terreno. O negócio é estipulado tendo em vista certa dimensão. 
Nos termos do Art. 500, caput, do CC, se a área encontrada for de menor tamanho que o 
esperado; nesse caso, possui o comprador as seguintes prerrogativas:
a) Pedir a complementação da área, a fim de obter aquilo que comprou;
b) Pedir a rescisão do contrato ou requerer o abatimento do preço, se, e somente se,
a complementação for impossível (o vendedor não tem uma área contígua com que
completar o faltante).
 OBS.: o vendedor que entregou maior área, da mesma forma, 
pode reclamar de volta o excesso ou a complementação
do preço.
 Para a parte prejudicada, o prazo decadencial é, sempre, de 
um ano, contado da transcrição do título.
3. Venda, permuta e doação
3.10.3 Vendas de coisas conjuntas:
 O Art. 503 do CC determina que, nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de 
uma não autoriza a rejeição de todas.
3. Venda, permuta e doação
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3.11 Cláusulas especiais da compra e venda:
3.11.1 Retrovenda:
 Na retrovenda, o vendedor se reserva o direito de recobrar, em três anos, o imóvel que 
vendeu, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador (CC, Art. 505).
3. Venda, permuta e doação
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3.11.2 Venda a contento ou sujeita à prova:
 A venda a contento ou sujeita à prova realiza-se sob a condição de só se tornar perfeita e 
obrigatória após a declaração do comprador de que a coisa o satisfaz. Em geral, tem por 
objeto os gêneros que se costumam provar, pesar, medir ou experimentar antes de aceitos
(por exemplo, vinhos, azeites etc.), mas pode abranger qualquer objeto;
 Condição suspensiva (agrado do adquirente).
3. Venda, permuta e doação
3.11.3 Preempção ou preferência:
 Preempção, ou preferência, é o pacto de preferência em que o comprador de uma coisa se 
obriga com o vendedor a preferi-lo, em igualdade de condições, caso venha a vendê-la
(CC, Art. 513).
3. Venda, permuta e doação
3.11.4 Venda com reserva de domínio:
 A venda com reserva de domínio é para um bem móvel (de natureza durável, capaz de ser 
individuado pelo seu tipo, pela sua marca ou pelo seu número). O vendedor transfere a 
posse direta ao comprador, permanecendo com a posse indireta e com o domínio da coisa 
móvel, até receber a totalidade do preço, mesmo após a transferência da posse 
ao adquirente.
3. Venda, permuta e doação
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3.11.5 Venda sobre documentos:
 A venda sobre documentos é aquela com tradição ficta, em que a transferência da 
propriedade da coisa se dá com a entrega ao comprador dos documentos exigidos pelo 
contrato, ou por seu título representativo, consoante o Art. 529 do CC.
3. Venda, permuta e doação
3.12 Troca:
 O contrato de troca é o contrato pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa por outra, 
que não seja dinheiro; 
 Ao contrato de troca aplicam-se as regras da compra e venda.
3. Venda, permuta e doação
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3.12.1 Permuta de valores desiguais:
 Só, excepcionalmente, são iguais os valores permutados, de forma que, para compensar a 
eventual diferença, uma das partes compõe a sua prestação com dinheiro.
3. Venda, permuta e doação
Assinale a alternativa correta:
a) Na venda ad mensuram inexiste a preocupação das partes de vender e comprar 
determinada área de terreno.
b) Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma autoriza a rejeição de todas.
c) Na retrovenda, o vendedor se reserva o direito de recobrar, em três anos, o imóvel que 
vendeu, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador.
d) Na venda a contento ou sujeita à prova, a condição é resolutiva.
e) A venda com reserva de domínio é para um bem imóvel.
Interatividade
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Assinale a alternativa correta:
a) Na venda ad mensuram inexiste a preocupação das partes de vender e comprar 
determinada área de terreno.
b) Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma autoriza a rejeição de todas.
c) Na retrovenda, o vendedor se reserva o direito de recobrar, em três anos, o imóvel que 
vendeu, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador.
d) Na venda a contento ou sujeita à prova, a condição é resolutiva.
e) A venda com reserva de domínio é para um bem imóvel.
Resposta
3.13 Doação:
 O contrato de doação é aquele em que uma pessoa, por liberalidade, se obriga a transferir 
os bens ou as vantagens a outra, que os aceita.
3.13.1 Características da doação:
a) Unilateral; 
b) Gratuita;
c) Consensual;
d) Solene.
3. Venda, permuta e doação
3.13.2 Aceitação:
 A aceitação é a manifestação concordante da vontade do donatário, indispensável para o 
aperfeiçoamento do negócio.
3. Venda, permuta e doação
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3.13.3 Espécies de aceitação:
a) Aceitação expressa: é revelada verbalmente ou por escrito, ou, ainda, por gestos, quando 
estes significam a concordância direta com o negócio;
b) Aceitação tácita: resulta de um comportamento do donatário, incompatível com a sua 
recusa à liberalidade. Exemplo: doador revela o seu propósito de doar um carro ao 
donatário. Este fica silente, mas o recebe, licencia, emplaca-o e passa a usá-lo como dono;
c) Aceitação presumida pela lei: aqui, o silêncio do beneficiário 
leva à presunção de aceitação, pois o ato só traz, ao 
donatário, benefícios.
3. Venda, permuta e doação
3.14 Forma da doação:
 Em regra, a doação é um contrato solene, pois depende de uma forma prescrita em lei;
 Vejamos o que versa o Art. 541 do CC: “a doação far-se-á por escritura pública ou 
instrumento particular” (BRASIL, 2002).
3. Venda, permuta e doação
3.15 Espécies de doação:
a) Doação pura;
b) Doação remuneratória;
c) Doação com encargo.
3. Venda, permuta e doação
a) Doação pura:
 A doação pura consiste em mero benefício; o doador é movido pelo espírito de liberalidade. 
A esta se equipara a doação feita em contemplação do merecimento do donatário. Nesta, há 
uma causa para a liberalidade, mas não terá o donatário mais nenhum encargo em vista da 
liberalidade, que é, apenas, a manifestação de um sentimento individual, que nenhum 
alcance tem sobre a natureza do ato. 
b) Doação remuneratória:
 A doação remuneratória é feita para pagar certo serviço 
prestado pelo donatário, mas cujo correspectivo não foi ou 
não podia ser exigido.
3. Venda, permuta e doação
c) Doação com encargo:
 Na doação com encargo, impõe-se ao donatário uma contraprestação que ele deve cumprir, 
e resulta uma vantagem para o doador ou para o terceiro.
3. Venda, permuta e doação
3.16 Outros tipos de doação previstos em lei:
a) Doação feita em contemplação de casamento futuro com certa e determinada pessoa
(CC, Art. 546);
b) Doação em forma de subvenção periódica (CC, Art. 545);
c) Doação com a cláusula de retorno;
d) Doações entre os cônjuges;
e) Doações de pais a filhos.
3. Venda, permuta e doação
3.17 Restrições à liberdade de doar:
a) Doação de todos os bens do doador é nula;
b) Doação da parte inoficiosa é nula; 
c) Doação com prejuízo para os credores do doador: a revogação de tais atos se dá com a 
ação pauliana (no prazo decadencial de quatro anos);
d) Doação ao cúmplice de adultério: o Art. 550 do CC protege a família e repulsa o adultério, 
que não é mais tipificado como crime, mas constitui-se ilícito no âmbito civil, visto que a 
fidelidade recíproca é um dever decorrente do casamento.
3. Venda, permuta e doação
3.18 Promessa de doação:
 A promessa de doação, quando pura, nãoé vinculativa, muito embora a doação entre nós 
seja um contrato;
 Isso porque até a formalização, o promissário doador pode se arrepender. A natureza do 
negócio de doação é incompatível com o seu aperfeiçoamento sem o interesse do doador 
(animus donandi) atual.
3. Venda, permuta e doação
3.19 Extinção da doação:
 Resolução é o desfazimento do negócio por uma causa que, inicialmente, já o infirmava; a 
revogação advém de um ato de vontade posterior ao ato.
3.19.1 Por motivos comuns a todos os contratos:
 A doação é um contrato; portanto, todos os defeitos que 
infirmam o negócio jurídico são capazes de anulá-la (erro, 
dolo, coação, estado de perigo, fraude contra os credores, 
condição suspensiva juridicamente impossível etc.);
 A falta de requisito de validade, como a hipótese de um doador 
absolutamente incapaz, um objeto ilícito ou não, o 
cumprimento da forma prescrita em lei, torna nulo o contrato.
3. Venda, permuta e doação
3.19.2 Por ser resolúvel o negócio:
 Conforme dispõe o Art. 547 do CC, o doador pode estipular que os bens doados voltem ao 
seu patrimônio se sobreviver ao donatário.
3.19.3 Por descumprimento do encargo:
 Para a doação onerosa, descumprido o encargo, cabe a revogação da doação.
3.19.4 Por ingratidão do donatário:
 A lei pune o donatário ingrato e dá satisfação moral ao doador, 
vítima da ingratidão (CC, Art. 555).
 OBS.: só se revoga por ingratidão a doação pura.
3. Venda, permuta e doação
A respeito da doação, assinale a alternativa incorreta:
a) O contrato de doação é aquele em que uma pessoa, por liberalidade, se obriga a transferir 
os bens ou as vantagens a outra, que os aceita.
b) Em regra, a doação é um contrato solene, pois depende de forma prescrita em lei.
c) A doação pura consiste em mero benefício.
d) A lei pune o donatário ingrato e dá satisfação moral ao doador, vítima da ingratidão.
e) A doação de todos os bens do doador não é nula.
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A respeito da doação, assinale a alternativa incorreta:
a) O contrato de doação é aquele em que uma pessoa, por liberalidade, se obriga a transferir 
os bens ou as vantagens a outra, que os aceita.
b) Em regra, a doação é um contrato solene, pois depende de forma prescrita em lei.
c) A doação pura consiste em mero benefício.
d) A lei pune o donatário ingrato e dá satisfação moral ao doador, vítima da ingratidão.
e) A doação de todos os bens do doador não é nula.
Resposta
4.1 Locação:
 O CC de 2002 traz um capítulo próprio sobre a locação de coisas (Arts. 565 a 578).
4. Locação, fiança, alienação fiduciária, transação e arbitragem
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4.2 Conceito e natureza jurídica da locação:
 Locação é um contrato pelo qual uma das partes, o locador, se obriga a transferir a posse de 
certo bem móvel infungível ou imóvel à outra parte, o locatário, para fins de utilização, 
enquanto este se obriga ao pagamento de certa remuneração, o aluguel (MILAGRES, 2020).
A locação apresenta uma natureza jurídica (características) de contrato:
a) Bilateral;
b) Onerosa;
c) Consensual;
d) Comutativa;
e) Não solene.
4. Locação, fiança, alienação fiduciária, transação e arbitragem
 Prazo é a duração do contrato, variável em conformidade com o interesse das partes. Pode 
ser firmado por tempo determinado ou indeterminado.
 A locação de coisas recai sobre os bem móveis e imóveis, mas, se for uma locação de um 
bem móvel, deve ser infungível. A locação de coisa fungível não existe, trata-se de mútuo.
 Na locação de coisas, o preço é chamado de renda ou aluguel. Não precisa ser, 
necessariamente, em dinheiro, podendo consistir em bens de outra espécie.
4. Locação, fiança, alienação fiduciária, transação e arbitragem
4.3 Obrigações do locador:
O locador deve:
a) Manter a coisa em estado de servir ao uso a que se destina (CC, Art. 566, I);
b) Custear a reparação dos estragos que não derivem de uma culpa do locatário;
c) Fazer as reparações que a coisa alugada venha a necessitar e que não decorram de culpa 
do locatário.
4. Locação, fiança, alienação fiduciária, transação e arbitragem
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Caso não cumpra, o locador, com tal obrigação, o locatário pode:
a) Rescindir o contrato, com as perdas e os danos (se a deterioração for tão grande a ponto 
de frustrar a sua utilização);
b) Pedir a redução proporcional do aluguel;
c) Exigir que se proceda às reparações necessárias (exigência da obrigação in natura);
d) Pleitear a autorização para mandar executar as reparações às expensas do locador;
e) Reter o aluguel.
4. Locação, fiança, alienação fiduciária, transação e arbitragem
4.4 Obrigações do locatário:
O locatário deve pagar o aluguel no prazo legal ou ajustado. Essa prestação é causa das 
obrigações do locador. Finda a locação, deve o locatário restituir a coisa, no estado em que a 
recebeu, salvas as deteriorações naturais ao seu uso regular. São duas obrigações:
a) Devolver a coisa;
b) Devolvê-la no estado em que a recebeu.
4. Locação, fiança, alienação fiduciária, transação e arbitragem
4.5 Termo final da locação:
 Na locação com tempo determinado de duração (fora as exceções que ocorrem nas 
locações de prédios urbanos, por força de lei), a relação cessa de pleno direito com o termo, 
independentemente de notificação ou aviso, impondo-se ao locatário o dever de devolver
a coisa;
 Na locação com tempo indeterminado, cessa a locação desde que qualquer pessoa resolva 
dá-la por finda, a menos que se trate de locação de imóvel, a qual tem regras peculiares, 
que, ainda, estudaremos nesta unidade.
4. Locação, fiança, alienação fiduciária, transação e arbitragem
4.6 Direito de retenção do locatário:
 Direito de retenção, neste caso, é a faculdade, concedida pela lei ao locatário, de conservar 
em seu poder a coisa que já detenha legitimamente, além do momento em que a deveria 
restituir, em garantia de um crédito que tenha contra o locador, e decorrente de despesas 
feitas ou das perdas sofridas em razão da coisa;
 Trata-se de um meio direto de defesa.
4. Locação, fiança, alienação fiduciária, transação e arbitragem
4.7 Locação de imóveis:
4.7.1 Evolução histórica da legislação sobre o inquilinato:
 A locação de imóveis foi modificada, profundamente, pela LI (o CC de 1916 já havia sido 
alterado pela Lei de Luvas e pelas sucessivas leis de inquilinato).
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4.7.2 Lei n. 8.245/1991:
 Essa lei regula as locações de imóvel urbano e reduz a incidência do CC.
A Lei n. 8.245/1991 vem dividida em três títulos:
a) Da locação (título mais importante);
b) Dos procedimentos (inova na parte processual das relações 
jurídicas decorrentes das locações de imóveis urbanos, 
trazendo as regras gerais sobre todas as ações relacionadas 
à locação e às regras específicas sobre o despejo, a 
consignação, a renovatória e a revisional de aluguéis);
c) Das disposições finais e transitórias.
4. Locação, fiança, alienação fiduciária, transação e arbitragem
4.7.3 Reforma da LI: Lei n. 12.112/2009:
 Atualmente, a locação de imóveis urbanos é regida pela Lei n. 8.245/1991, já reformulada 
por outras normas e pela Lei n. 12.112, de 09 de dezembro de 2009;
 Continuam regidas pelo CC as locações de vagas de garagem, apart-hotel e na zona rural, e 
os imóveis da União, estados, municípios, leasing (arrendamento mercantil), espaço para a 
publicidade etc.
4. Locação, fiança, alienação fiduciária, transação e arbitragem
4.8 Fiança:
 A fiança é um contrato gratuito, unilateral e acessório, através do qual o fiador assume, 
perante o outro contratante, honrar a dívida de terceiro, em caráter subsidiário ou diante da 
renúncia ao benefício de ordem, solidariamente; Trata-se de uma garantia pessoal ou fidejussória. É uma garantia mais fraca do que a real, 
representada por coisa, como o penhor e a hipoteca.
4. Locação, fiança, alienação fiduciária, transação e arbitragem
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4.8.1 Fiança e aval:
 A fiança é uma garantia fidejussória, característica dos contratos civis, acessória por 
fortalecer os contratos como o de locação, com a finalidade de aumentar as chances de 
adimplemento para que o contratante beneficiário dê a garantia do resgate do seu crédito;
 Já o aval é uma declaração que consiste na assinatura do declarante lançada em título de 
crédito, em que se compromete a garantir, de forma autônoma, as obrigações de outra 
pessoa que figura no título. É uma garantia no âmbito do Direito Empresarial, no que diz 
respeito aos títulos de crédito.
4. Locação, fiança, alienação fiduciária, transação e arbitragem
4.8.2 Espécies de fiança:
A fiança pode ser:
a) Convencional (resulta do contrato);
b) Judicial (resulta de determinação do juiz);
c) Legal (imposta pela lei).
4. Locação, fiança, alienação fiduciária, transação e arbitragem
4.8.3 Natureza jurídica da fiança convencional:
 A fiança convencional é um contrato acessório, que não existe sem um contrato principal, 
cujo cumprimento a fiança visa assegurar. 
4.8.4 Recusa do fiador:
 A lei garante o credor, permitindo-lhe recusar o indicado se não for uma pessoa idônea, 
domiciliada no município onde tenha de prestar fiança ou não possua bens suficientes para 
desempenhar a fiança (CC, Art. 825).
4. Locação, fiança, alienação fiduciária, transação e arbitragem
4.8.5 Benefício de ordem:
 Trata-se de prerrogativa do fiador exigir que os bens do devedor principal sejam excutidos 
antes dos seus, pois têm uma obrigação subsidiária. 
4.8.6 Solidariedade dos cofiadores:
 Se a fiança for prestada por mais de um fiador, sem especificar a parte da dívida que cada 
qual garante, determina a lei a sua solidariedade. Assim, se houver a especificação, cada 
fiador só responde pela parte que afiançou.
4. Locação, fiança, alienação fiduciária, transação e arbitragem
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4.8.7 Direitos e obrigações do fiador:
 Deve o fiador pagar a dívida se o devedor não pagar no tempo e na forma devidos. Com a 
renúncia ao benefício de ordem, o fiador é o devedor principal e deve pagar a dívida, assim
que demandada.
4.8.8 Fiança locatícia. Inovações na fiança:
 A fiança é a mais usual das garantias em contrato de locação. A Lei n. 12.112/2009 reformou 
a Lei n. 8.245/1991 (LI) e trouxe as inovações em matéria de fiança locatícia.
4. Locação, fiança, alienação fiduciária, transação e arbitragem
4.8.9 Fiador e a purgação da mora pela Lei n. 12.112/2009:
 Conforme o Art. 62, caput, I, II, III e IV e parágrafo único, da Lei n. 8.245/1991, locatário e 
fiador poderão, em 15 dias, a contar da citação, depositar os aluguéis e encargos em atraso, 
com juros etc., para evitar a rescisão da locação. Devem depositar em juízo, inclusive, as 
custas e os honorários. Não é necessário o pleito de autorização para purgar a mora.
4.8.10 Qualificação de novo fiador na renovatória e prova da 
idoneidade financeira do fiador, ainda que seja o antigo:
 O Art. 71, da Lei n. 8.245/1991, com uma nova redação do 
inciso V, traz como requisito da inicial da renovatória a 
indicação do novo fiador, com a sua qualificação completa, e, 
ainda que seja o mesmo fiador, sempre, é obrigatória a prova 
de sua idoneidade financeira.
4. Locação, fiança, alienação fiduciária, transação e arbitragem
4.8.11 Extinção da fiança:
 Conforme o Art. 62, caput, I, II, III e IV e parágrafo único, da Lei n. 8.245/1991, locatário e 
fiador poderão, em 15 dias, a contar da citação, depositar os aluguéis e encargos em atraso, 
com juros etc., para evitar a rescisão da locação. Devem depositar em juízo, inclusive, as 
custas e os honorários. Não é necessário o pleito de autorização para purgar a mora.
4. Locação, fiança, alienação fiduciária, transação e arbitragem
4.9 Alienação fiduciária em garantia:
 Trata-se de um contrato mediante o qual o adquirente de um bem transfere o domínio dele 
ao credor que emprestou o dinheiro para pagar-lhe o preço, continuando, entretanto, o 
alienante (devedor, que tem a posse direta do bem) a possuí-lo pelo constituto-possessório, 
resolvendo-se o domínio do credor, quando ele for pago de seu crédito.
4. Locação, fiança, alienação fiduciária, transação e arbitragem
4.10 Transação:
 A transação é um contrato em que as partes decidem encerrar a ação judicial ou o conflito 
que esteja na iminência da ação judicial, através de concessões recíprocas;
 A transação, por extinguir as obrigações, põe fim aos seus acessórios.
4. Locação, fiança, alienação fiduciária, transação e arbitragem
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4.11 Compromisso arbitral:
 Compromisso arbitral é o negócio jurídico em que as partes decidem entregar ao árbitro ou a 
uma junta arbitral a solução do conflito que já está em juízo, ou que esteja na iminência de 
ação judicial. A Lei n. 9.307, de 23 de setembro de 1996 (Lei de Arbitragem), regulamenta 
essa matéria.
4. Locação, fiança, alienação fiduciária, transação e arbitragem
Assinale a alternativa correta:
a) A fiança pode ser convencional, judicial ou legal.
b) A fiança convencional é um contrato principal.
c) Se a fiança for prestada por mais de um fiador, mesmo especificando a parte da dívida que 
cada qual garante, determina a lei a sua solidariedade.
d) A fiança não é uma garantia usual nos contratos de locação. 
e) A transação, por extinguir as obrigações, não põe fim aos seus acessórios.
Interatividade
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Assinale a alternativa correta:
a) A fiança pode ser convencional, judicial ou legal.
b) A fiança convencional é um contrato principal.
c) Se a fiança for prestada por mais de um fiador, mesmo especificando a parte da dívida que 
cada qual garante, determina a lei a sua solidariedade.
d) A fiança não é uma garantia usual nos contratos de locação. 
e) A transação, por extinguir as obrigações, não põe fim aos seus acessórios.
Resposta
 BRASIL. Altera o parágrafo único do art. 541 da Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. 
2002.
 MILAGRES, M. de O. Manual de direito das coisas. 1. ed. Belo Horizonte/São Paulo: 
D’Plácido, 2020.
Referências
ATÉ A PRÓXIMA!