Financas_corporativas_Mariane_Zambelli

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Atividade individual 
Matriz de análise 
 
Disciplina: Finanças Corporativas Módulo: 
Aluno: Mariane Reis Zambelli Turma: Gestão Empresarial 
Tarefa: Analisar a viabilidade econômica de um projeto de construção de um shopping center e 
contribuir para o processo de tomada de decisão sobre o investimento neste projeto. 
Introdução 
O presente trabalho tem por objetivo analisar a viabilidade econômica do projeto de construção de 
um shopping center de alto padrão pela empresa RX Investimentos, contribuindo assim para uma 
tomada de decisão assertiva sobre o investimento. 
É necessário buscar pela tomada de decisão ótima, de forma a maximizar as riquezas e criar valor 
para os acionistas/cotistas. Neste contexto, iremos calcular os principais indicadores para 
analisarmos a viabilidade do negócio. São eles: taxa interna de retorno (TIR), Valor presente 
líquido (VPL), período para payback descontado e índice de lucratividade líquida (ILL). 
Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping 
Serão apresentados abaixo os cálculos efetuados para os indicadores avaliados. 
• Dados de entrada 
Projeto de construção do shopping - Dados de entrada 
Final do CPF: 94 
Descrição Valores Observações 
Tempo estimado de construção 2 anos 
Tempo de exploração 6 anos 
Tempo total de exploração 8 anos 
Pavimento padrão 4.000 m2 
Andares de loja 5 
Andares de garagem 2 
Área total 28.000 m2 
Número de lojas por andar 35 
Número total de lojas 175 
Aluguel padrão R$ 20.000,00/mês 
Valor inclui condomínio, taxas e 
IPTU 
IR incidente sobre operação de aluguéis 15% Sobre o lucro real 
Custos variáveis por loja R$ 1.000,00/mês 
Despesas operacionais e custo fixo mensal 
para manutenção R$ 200.000,00/mês 
Beta 1 
RF/mês 2,94% RF = (2%+ 94/100) 
Erm 4,44% Erm = (1,5%+RF) 
IF 4,44% 
Taxa IF (juros das inst. Financeiras) 
= Taxa Ks (retorno esperado pelos 
investidores) 
CUB R$ 600/m2 CUB = Custo unitário básico 
Investimento na data zero (I0) R$ 16.800.000,00 
I0 = Área total x CUB = 28.000 
X 600 
Faturamento Mensal R$ 3.500.000,00 Fat. Mensal = Nº lojas * 
 
 
 
 
 
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Aluguel 
 
• Fluxo de Caixa das Operações (mensal) 
Fluxo de Caixa das Operações (mensal) 
Descrição Valor Observações 
Faturamento bruto R$ 3.500.000,00 
(-) Custo Variável Total R$ 175.000,00 
(-) Custo Fixo Total R$ 200.000,00 
(=) LAJIR R$ 3.125.000,00 
 (-) Juros R$ - Não há capital de terceiros 
(=) LAIR R$ 3.125.000,00 
(-) IR R$ 468.750,00 
(=) Lucro Liquido R$ 2.656.250,00 Fluxo de Caixa da operação (FCO) 
(-) Reinvestimentos R$ - 
(=) Dividendos R$ 2.656.250,00 
 
• Taxa de Retorno dos Investidores 
Existem dois modos de calcular a taxa de retorno dos investidores. São elas: por semelhança com 
o mercado – utilizando taxas de retorno de empresas semelhantes e utilizando o modelo CAPM 
(Capital Asset Pricing Model). 
Neste trabalho será utilizado o método CAPM, o qual consiste em calcular a taxa denominada Ks, 
vide fórmula abaixo: 
Ks = RF + β (Erm - RF) 
Ks = taxa mínima de retorno indicada para os sócios 
Rf = taxa de aplicação em renda fixa 
Beta = (βs) = risco do ativo dos sócios 
Erm = retorno do mercado 
(Erm – Rf) = prêmio de risco de mercado 
Desta forma, temos: 
Ks = 0,0294 + 1(0,044 – 0,0294) 
Ks = 4,44% 
 
• Valor Presente Líquido (VPL) e Taxa Interna de Retorno (TIR) 
O VPL é a diferença de quanto vale e quanto custa um projeto, sendo utilizado para medir o lucro 
ou prejuízo do empreendimento em valor (R$). Um VPL maior que zero, indica lucro, enquanto 
VPL menor que zero é prejuízo. 
VPL = VP – I0 
VP = valor do ativo = valor presente de tudo que foi recebido do projeto 
I0 = investimento no ativo = o que foi investido (aplicado) no projeto no instante zero. 
A TIR mede a taxa interna (intrínseca) que um projeto é capaz de gerar. Esta taxa deve ser 
 
 
 
 
 
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superior ao custo médio ponderado de capital (CPMC) para que o projeto seja rentável pois assim 
apresentará taxa de retorno maior que a taxa de seu custo de capital. A TIR é a taxa que faz o 
VPL ser igual a zero. 
0 = ∑ (FC / (1 + TIR) – I0 
Utilizando a calculadora financeira temos: 
-16.800.000 CF0 
 0 CFj 
 24 Nj 
 2.656.250 CFj 
 72 Nj 
 4,44 i 
NPV = R$ 3.366.237,69 
IRR = 4,88 % 
VPL = R$ 3.366.237,69 
TIR = 4,88 % 
 
• Índice de Lucratividade (IL) 
O IL mede quanto o investidor receberá para cada unidade monetária de investimento. 
IL = (VPL +I0) / I0 
IL = (3.366.237,69 + 16.800.000,00) / 16.800.000,00 
IL= 1,20 
• Payback descontado 
O payback descontado mede o tempo que o projeto leva para pagar aos investidores o capital 
investido, incluindo a remuneração do capital. 
Utilizando a calculadora financeira temos: 
-16.800.000 PV 
 4,44 i 
 24 n 
FV = 47.655.606,0 
-47.655.606,09 PV 
2.656.250,00 PMT 
4,44 i 
0 FV 
N = 37 
Payback descontado = 37+24 
Payback descontado = 61 meses 
 
 
Durante 24 meses não haverá entrada de caixa, visto 
que será o período para construção. 
 
 
 
 
 
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Considerações finais 
A partir dos resultados encontrados podemos concluir que o no projeto de construção do shopping 
é viável economicamente em função dos seguintes pontos: 
• Valor presente líquido de R$ 3.366.237,69, indicando o lucro do projeto; 
• A taxa mínima de retorno indicada para os sócios é de 4,44%. Por sua vez, o projeto é 
capaz de gerar uma taxa interna de retorno equivalente a 4,88%, valor superior ao 
indicado; 
• A cada R$1,00 investido, o investidor terá o retorno de R$1,20; 
• O tempo total de projeto (construção + exploração) será de 96 meses. O tempo de 
payback descontado é de 61 meses. Desta forma, nos 35 meses (aproximadamente 2,9 
anos) restantes de exploração, o projeto já terá sido quitado. 
Como todos os indicadores são favoráveis, podemos concluir que o investimento irá ser lucrativo. 
Entretanto os investidores devem analisar se o lucro previsto acima atende às suas expectativas e 
aos seus interesses. 
Referências bibliográficas 
ABREU, José Carlos de. Apostila de Finanças Corporativas. FGV.