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Um breve resumo sobre tecnologias de gerenciamento de instalações e 
integração BIM-FM
Documento de Conferência· Outubro de 2022
CITAÇÕES LÊ
0 218
2 autores:
Ecem Tezel
Universidade Técnica de Istambul
Heyecan Giritli
Universidade Técnica de Istambul
19PUBLICAÇÕES73CITAÇÕES 53PUBLICAÇÕES540CITAÇÕES
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7ºConferência Internacional de Gestão de Projetos e Construção (IPCMC2022)
Universidade Técnica de Yildiz, Faculdade de Engenharia Civil, Departamento de Engenharia Civil, Istambul, Turquia
Um breve resumo sobre tecnologias de gerenciamento de instalações e
Integração BIM-FM
E. Tezel e H. Giritli
Universidade Técnica de Istambul, Departamento de Arquitetura, Istambul, Turquia
tezele@itu.edu.tr , giritli@itu.edu.tr
Abstrato
Os ambientes construídos necessitam de inúmeros serviços de gerenciamento de instalações (FM) para garantir 
funcionalidade, conforto, segurança e eficiência aos seus ocupantes. Anteriormente, as práticas de FM dependiam 
de documentos impressos. Após o desenvolvimento de sistemas auxiliados por computador, a indústria de FM 
começou a abraçar a transformação digital. Hoje em dia, métodos avançados, como a modelagem de 
informações de construção (BIM), estão desempenhando um papel crucial na entrega eficiente de serviços de FM. 
No entanto, as diversas necessidades de informação de diferentes serviços ao longo da fase operacional 
constituem o maior obstáculo na integração BIM e FM. Esta pesquisa tem como objetivo investigar as tecnologias 
FM amplamente utilizadas e identificar sua sinergia com o BIM. Em primeiro lugar, a análise inclusiva da literatura 
científica, bem como de relatórios específicos da indústria e documentos de melhores práticas, revela tecnologias 
comuns de FM, juntamente com o seu papel na fase operacional de ambientes construídos. Em seguida, uma 
pesquisa por questionário com profissionais de FM identifica as informações prediais necessárias para práticas 
eficientes de FM. A discussão final enfatiza o potencial do BIM para FM, destacando as informações que o BIM 
pode fornecer para práticas eficientes de FM.
Palavras-chave:Building Information Modeling (BIM), gestão de instalações (FM), integração 
BIM-FM, transformação digital.
Introdução
Uma instalação, muitas vezes usada comoinstalações, é algo que é construído, instalado ou 
estabelecido para servir a um propósito específico. Os profissionais da indústria de Arquitetura, 
Engenharia e Construção (AEC) trabalham juntos para projetar e construir diversas instalações para 
fornecer um ambiente adequado para diversas atividades humanas.Gestão de instalações, que é 
usado como sinônimo de gestão do local de trabalho, envolve os serviços para manter, melhorar e 
adaptar os edifícios de uma organização, a fim de criar um ambiente que apoie fortemente os 
objetivos primários dessa organização (Barrett & Baldry, 2003). Hoje, FM refere-se a uma função 
organizacional que integra pessoas, locais e processos dentro do ambiente construído com o objetivo 
de melhorar a qualidade de vida das pessoas e a produtividade do negócio principal (ISO, 2017). Sem 
dúvida, os serviços FM diferem dependendo das necessidades das organizações. Uma ampla lista 
desses serviços inclui, entre outros, operações diárias (ou seja, limpeza e catering), serviços 
administrativos (ou seja, segurança), trabalhos de manutenção e reparação, gestão de energia, 
planeamento de ocupação e gestão de espaço, serviços de arquitectura e engenharia (ou seja, , 
renovação, remodelação e modernização), gestão financeira, gestão de emergências e
811
recuperação de desastres e treinamento de pessoal de FM (Springer, 2001; Chotipanich, 2004; Atkin & 
Brooks, 2021).
Até recentemente, os gestores de instalações dependiam de plantas, manuais impressos e registos para 
compreender a história do edifício e tomar decisões futuras. No entanto, devido à crescente adaptação dos 
desenvolvimentos tecnológicos na indústria AEC, os projetos de construção tornam-se mais complicados e 
orientados para a tecnologia. Além disso, o papel crescente dos edifícios na crise climática, os aumentos de 
custos, as limitações de recursos humanos, o aumento da concorrência e a diminuição dos lucros das 
empresas levam os gestores de instalações a implementar tecnologias inovadoras para trabalharem de 
forma eficiente. Como resultado, a indústria de FM começou a adotar ambientes de gerenciamento 
integrado de instalações por computador (CIFM) (Yu et al., 2000). Uma lista típica de ambientes CIFM inclui 
sistema informatizado de gerenciamento de manutenção (CMMS), gerenciamento de instalações auxiliado 
por computador (CAFM) e sistema integrado de gerenciamento de local de trabalho (IWMS). No início da 
década de 2010,o conceito de modelagem de informações de construção (BIM) surgiu com a promessa de 
integração e eficiência (Becerik-Gerber et al., 2012; Gao & Pishdad-Bozorgi, 2019). A ISO define BIM como o 
uso de uma representação digital compartilhada de um ativo construído para facilitar os processos de 
projeto, construção e operação para formar uma base confiável para decisões (ISO, 2018). Desde a sua 
primeira introdução na indústria, numerosos estudos mostraram que a FM pode utilizar o BIM para criar 
ativos digitais, visualizar a localização exata de equipamentos críticos, planejar e monitorar ordens de 
serviço de manutenção, gerenciar o espaço de trabalho, controlar as condições ambientais internas, 
monitorar o desempenho do edifício e dar treinamento ao pessoal de FM, tudo em um ambiente 3D 
(Becerik-Gerber et al., 2012; Pärn et al., 2017). A literatura identifica vários motivos que dificultam a 
integração BIM-FM (Korpela et al., 2015; Patacas et al., 2015; Pärn et al., 2017; Durdyev et al., 2022), mas a 
digitalização em FM, particularmente BIM- baseado em FM, é um fenômeno em evolução global.
O presente estudo investiga os principais sistemas de software FM que são frequentemente utilizados pelos 
gestores de instalações, com foco especial na integração BIM e BIM-FM. Primeiro, são fornecidas algumas 
informações básicas sobre as principais características das tecnologias CMMS, CAFM, IWMS e BIM. Em seguida, 
uma pesquisa com profissionais de FM determina quais informações são necessárias para realizar com eficiência 
as tarefas de FM. Finalmente, este estudo discute como o BIM pode responder às necessidades do FM.
Tecnologias FM e Integração BIM-FM
A lista de tecnologias FM envolve inúmeras soluções de software em abreviaturas sofisticadas, como 
CMMS, CAFM, IWMS, sistema de automação predial (BAS), sistema de gerenciamento de energia (EMS), 
gerenciamento de ativos empresariais (EAM), planejamento de recursos empresariais (ERP), BIM , gêmeos 
digitais, Internet das Coisas (IoT) e sensores, realidade virtual (VR) e realidade aumentada (AR) e inteligência 
artificial (IA). Embora cada uma destas tecnologias seja notavelmente importante para as operações 
eficientes dos ambientes construídos, elas desempenham papéis diferentes em todo o ecossistema FM. O 
estudo anterior de Ebbesen (2016) categoriza essas tecnologias em sete grupos e ilustra a relação entre 
elas, conforme visto na Figura 1. Normalmente, um problema inesperado é detectado por uma equipe de 
FM durante a inspeção ou outros sistemas de captura de dados (ou seja, RFID, sensor , IoT, drone, etc.), 
então é emitido ao gerente de instalações como uma solicitação de trabalho, então o gerente de 
instalações precisa analisar os dados associados do edifício localizados em diferentes plataformas (ou seja, 
banco de dados, planilha, CAD, BIM, etc.) para tomar uma decisão e emite uma ordem de serviço ao 
pessoal associado através do sistema de fluxo de trabalho (ou seja, CMMS, CAFM ou
812
IWMS). Conforme ilustrado na figura abaixo, existe um fluxo contínuo de dados entre estes sistemas e os 
gestores de instalações devem ter os dados certos no momento certo para tomar as decisões certas.
Figura 1: Tecnologias FM.
Dentre essas tecnologias, o sistema informatizado de gestão de manutenção é um sistema de software que dá 
suporte à manutenção dos principais equipamentos e ativos físicos dos edifícios. O CMMS é essencialmente um 
banco de dados que armazena dados de operações de manutenção, como registros de ativos (registros 
individuais de cada ativo), ordens de serviço, tarefas atribuídas e concluídas, disponibilidade de equipamentos e 
inventários. Os gerentes de instalações utilizam os dados mencionados para programar manutenções 
preventivas, tomar decisões de compra ou gerar relatórios de mão de obra e uso de materiais. Winker et al. 
(2016) enfatizam o papel fundamental do CMMS na redução dos custos ocultos de manutenção. Semelhante ao 
CMMS, o gerenciamento de instalações auxiliado por computador é uma das principais soluções de software para 
gerentes de instalações. Ele oferece suporte a diferentes tarefas de FM, como gerenciamento de espaço (ou local 
de trabalho) e gerenciamento de ativos. Um sistema CAFM pode incorporar CAD ou GIS para armazenar plantas 
baixas, portanto é usado principalmente para planejar e alocar espaço, rastrear equipamentos, ativos físicos e 
técnicos e monitorar a ocupação do espaço (Mohanta & Das, 2016; Zvirbule & Kirikova, 2018). Além disso, permite 
aos gestores de instalações gerir trabalhos de manutenção planeada, reativa e corretiva de equipamentos críticos 
em edifícios (Whittaker, 2017; Maslesa, 2019). Um sistema integrado de gestão do local de trabalho, como o nome 
sugere, integra funções de gestão de instalações, gestão imobiliária, gestão de manutenção, gestão de energia e 
gestão de projetos em uma única plataforma. Um IWMS, geralmente referido como uma versão desenvolvida do 
CAFM, apoia os gestores de instalações na tomada de decisões de gestão de espaço, na atribuição e 
acompanhamento de ordens de serviço de manutenção, na monitorização de métricas de energia e emissões de 
carbono, e na concepção e construção de novas instalações ou na remodelação das existentes.
Na maioria das vezes, os gestores de instalações têm de despender tempo e esforço extra para transferir os 
dados não estruturados que receberam na conclusão do projeto para os sistemas de FM mencionados (Patacas et 
al., 2015). Este processo é tedioso e inerentemente sujeito a erros. No entanto, os projetos baseados em BIM 
armazenam dados de todo o ciclo de vida do edifício num repositório e os padrões de interoperabilidade 
permitem a troca contínua de dados entre os sistemas de software BIM e FM. Os estudos e práticas de integração 
BIM-FM estão ganhando popularidade na última década (Tezel & Giritli, 2021). As evidências mostram como o BIM 
pode apoiar a gestão de manutenção, o monitoramento da qualidade ambiental interna, a gestão de espaços, o 
planejamento de emergência e o treinamento de pessoal de FM (Korpela et.
813
al., 2015; Merschbrock et al., 2016; Lavy et al., 2019; Jung et al., 2020; Kula & Ergen, 2021). Diversos serviços de FM 
utilizam diferentes sistemas de software com diferentes requisitos de informação. Isto impede que uma única 
solução de software responda a todos os tipos de serviços FM (Wong et al., 2018). Ainda assim, o BIM oferece um 
grande potencial aos profissionais de FM, pois fornece uma plataforma colaborativa para criar, coordenar e 
armazenar informações de construção ao longo de todo o ciclo de vida do edifício.
Método de pesquisa
Uma pesquisa por questionário foi desenvolvida para identificar as informações mais importantes para os 
gerentes de instalações. Os entrevistados foram questionados sobre a necessidade dos 15 itens fornecidos 
para práticas eficazes de FM em edifícios e foram solicitados a avaliar a sua importância. Houve uma 
pergunta adicional aberta para os respondentes indicarem outros itens. Eles puderam selecionar o nível de 
importância de cada item entre as três categorias a seguir: (0) não é necessário, (1) é melhor ter e (2) deve 
ter. A pesquisa também coletou um conjunto de informações sobre as características dos entrevistados, 
nomeadamente, cargo, anos de experiência no setor, anos de experiência na empresa mais recente e 
histórico de FM baseado em BIM.
Tabela 1. Características dos entrevistados.
Características
Posição
Categorias Resposta
contar
Resposta
avaliar
Fundador/Gerente Geral 
Vice-Gerente Geral
Consultor Diretor/Líder/
Gerente
Especialista
Outro
Total
<5 anos
6-10 anos
11-15 anos
16-20 anos
21-25 anos
> 26 anos
<5 anos
6-10 anos
11-15 anos
16-20 anos
21-25 anos
> 26 anos
16
6
9
2
2
2
37
4
11
10
5
4
3
14
11
5
6
1
-
43%
16%
24%
5%
5%
5%
100%
11%
30%
27%
14%
11%
8%
38%
30%
14%
16%
3%
-
Experiência na 
profissão FM
Anos na empresa atual
O convite para o questionário on-line foi compartilhado com os membros de três grandes associaçõesde FM na 
Turquia, uma vez que este estudo adota uma estratégia de amostragem por especialistas (ou amostragem por 
julgamento). A amostragem de especialistas garante que os indivíduos associados ao sujeito do estudo estejam 
presentes na amostra-alvo (Thieart, 2001; Taherdoost, 2016). Embora a FM seja uma indústria relativamente nova 
na Turquia, desempenha um papel significativo na O&M de milhões de metros quadrados com necessidades 
diversas. No âmbito deste estudo, 90 membros da Associação Turca de Gestão de Instalações (TRFMA), da 
Associação Profissional de Gestores de Instalações (PTYD) e da Associação de Gestão de Instalações Urbanas 
(TRKTYD) e escritórios locais de 3 empresas internacionais de renome
814
As organizações fornecedoras de FM foram convidadas para o questionário entre fevereiro e março de 
2021. Um total de 37 respostas válidas foram recebidas com uma taxa de resposta de 40%, 
aproximadamente. A Tabela 1 abaixo mostra as características gerais dos respondentes.
O maior grupo de entrevistados (43%) são fundadores ou gerentes gerais da indústria turca de 
FM, seguidos por diretores, líderes ou gerentes (24%) e vice-gerentes gerais (16%). Os restantes 
grupos incluem Consultores (5%), Especialistas (5%) e outros especialistas em diferentes áreas de 
serviço de FM (5%). Por isso, fica evidente que a pesquisa chamou a atenção de profissionais de 
FM de alto escalão. Os entrevistados puderam escolher seus anos de experiência na indústria de 
FM em geral, e na empresa mais recente em particular, nas seguintes categorias: (1) menos de 5 
anos, (2) 6 a 10 anos, (3) 11 a 10 anos. 15 anos, (4) 16 a 20 anos, (5) 21 a 25 anos e (6) 26 anos e 
mais. Verifica-se que a maioria dos entrevistados (60%) tem mais de 10 anos de experiência na 
indústria de FM e novamente a maioria deles (62%) trabalha na mesma empresa há pelo menos 
5 anos. Os resultados descritivos relativos às características dos entrevistados implicam que a 
amostra do estudo é altamente representativa da indústria.
Descobertas
Os dados coletados foram analisados em termos de frequência, média, classificação e comparação. A 
Figura 2 ilustra o histórico de FM baseado em BIM dos entrevistados. Dadas as frequências na Figura 2, 
verifica-se que quase 20% dos entrevistados (8 de 37) já utilizaram ou estão utilizando ativamente o BIM em 
pelo menos um projeto. Mais importante ainda, um número significativo de entrevistados (70%) está 
disposto a trabalhar com BIM, apesar de não terem trabalhado com ele até agora. Essa constatação é uma 
grande evidência da tendência crescente dos serviços de FM baseados em BIM no país.
Figura 2: Uso do BIM pelos entrevistados.
A Tabela 2 mostra as respostas dadas à questão de quão necessário é ter os dados e informações elencados para 
serviços de FM eficientes e eficazes. Contrariando as expectativas comuns, os profissionais de FM priorizam um 
plano de emergência, um documento que descreve as ações a serem tomadas durante os casos de emergência e 
os cenários de emergência no topo. Em seguida, eles procuram listas de equipamentos, manuais e garantias, 
registros de equipamentos, registros de manutenção e reparos e a localização dos equipamentos de emergência 
(ou seja, extintor de incêndio, kit de primeiros socorros, etc.) dentro do edifício. Isso é
815
É interessante notar que os desenhos 2D as-built, tais como plantas baixas e secções e modelos 3D as-built 
que mostram a representação exacta dos edifícios, não parecem ser tão cruciais para os gestores das 
instalações como os documentos acima mencionados. Pode haver duas razões subjacentes que explicam 
este resultado. Em primeiro lugar, os dados foram recolhidos entre Fevereiro e Março de 2021, quando 
todas as indústrias ainda lutavam com a pandemia da COVID-19, mas continuavam a operar sob condições 
económicas instáveis. Portanto, eles podem pedir aos prestadores de serviços de FM que estejam 
preparados para emergências. Em segundo lugar, os gestores de instalações geralmente recebem os 
principais desenhos de construção, mas as plantas ou modelos imprecisos ou desatualizados não os 
ajudam a tomar decisões adicionais relativamente ao edifício. Assim, podem não considerar estes 
documentos tão úteis como se esperava.
Tabela 2. Classificação dos requisitos de dados e informações.
Respostas
não
necessário
melhorar
Ter
deve
ter Significar Classificação
Planos de emergência
Cenários de emergência
Listas e manuais de equipamentos 
Registros de equipamentos
Locais de regulamentos e normas de 
equipamentos de emergência
Especificações
Informação financeira
Desenhos 2D as-built
Informações do ocupante
Políticas
Registros de consumo de energia Documentos 
de treinamento de pessoal Certificados 
(energia, construção verde) Modelos 3D as-
built
-
-
1
1
1
1
-
1
-
2
2
-
2
-
-
2
3
2
2
2
3
5
4
7
3
7
11
8
14
17
35
34
34
34
34
33
32
32
30
32
28
26
27
23
20
1,95
1,92
1,89
1,89
1,89
1,86
1,86
1,84
1,81
1,81
1,70
1,70
1,68
1,62
1,54
1
2
3
3
3
4
4
5
6
6
7
7
8
9
10
Além dos itens listados, as respostas abertas enfatizam a importância de um plano de FM adequado, 
uma definição clara do escopo do serviço de FM e padrões de interoperabilidade para diferentes 
tecnologias de FM para melhores serviços. Com base nas conclusões, pode-se concluir que a indústria 
de FM sofre com contratos mal definidos, indisponibilidade de documentos relativos a ativos críticos e 
discrepâncias tecnológicas.
A Figura 3 compara as respostas dos gerentes de instalações não usuários de BIM e usuários de BIM à questão de 
quais são os dados “obrigatórios” para operações eficientes de FM. Para todos os usuários BIM (100%), listas de 
equipamentos, regulamentos e normas são os documentos absolutamente obrigatórios ao operar edifícios, 
seguidos de desenhos 2D as-built, registros de equipamentos, planos e cenários de emergência e dados 
financeiros (88%) . Por outro lado, a maioria dos usuários não BIM exige primeiro planos de emergência (97%), 
seguidos de registros de equipamentos, localizações de equipamentos de emergência e cenários de emergência 
(93%).
816
Figura 3: informações “obrigatórias” para não usuários e usuários de BIM.
É interessante notar que nenhum dos dois grupos procura modelos digitais 3D do edifício, em contraste, apenas 
metade dos inquiridos em cada grupo acredita que os modelos 3D são necessários, e a restante metade não 
precisa deles de todo. Esta constatação pode resultar da compreensão limitada do BIM por parte dos 
entrevistados. De acordo com o Instituto Nacional de Ciências da Construção (NIBS), as verificações de 
equipamentos, a manutenção das instalações e as atividades de reparo ocupam metade do tempo do pessoal de 
FM todos os dias (NIBS, 2015). Assim, a representação 3D precisa de cada componente com detalhes não 
geométricos (ou seja, fabricante, data de instalação/substituição, manual, garantia, etc.) economizará tempo, 
especialmente em casos urgentes. Contudo, na maioria dos casos, o BIM é aceite como um visual 3D sem a 
“informação” associada. Portanto, os entrevistados podem não considerar os modelos 3D tão necessários quanto 
outros documentos.
Conclusão
O BIM está cada vez mais difundido nas práticas de AEC para melhorar a comunicação e coordenação, 
reduzir erros e retrabalho e aumentar a eficiência. Quanto mais projetamos e construímos edifícios 
com BIM, mais temos dados baseados em BIM para apoiar os serviços de FM. Reconhecendo estes 
desenvolvimentos, os países estão a tomar várias medidas no sentido da difusão do BIM e da 
promoção da integração BIM-FM. Por outro lado, a indústria FM na Turquia tem um grande
817
apetite pelo BIM, mas a difusão do BIM na indústria ainda é muito limitada devido a inúmeras 
razões.
Este estudo centra-se nas tecnologias FM mais populares e na sua sinergia com práticas baseadas em BIM. A 
pesquisa por questionário com profissionais da indústria de FM revela inesperadamente que os documentos 
relativos ao planejamento de emergência e equipamentos de construção sãoas informações mais exigidas pelos 
gerentes de instalações no lugar dos principais documentos de construção, como desenhos e modelos de 
construção. Estudos anteriores mostram que dados imprecisos e desatualizados são um obstáculo para decisões 
saudáveis sobre operações e manutenção de edifícios. Assim, pode haver desconfiança em relação aos desenhos 
arquitetônicos e de construção. No entanto, em todas as solicitações de trabalho, os gerentes de instalações 
precisam lidar com diferentes documentos ao mesmo tempo, e a coordenação manual desses documentos é 
tediosa e propensa a erros. As tecnologias baseadas em BIM garantem a coordenação e sincronização de todos 
os dados do edifício numa única plataforma.
O BIM tem mudado a forma como a indústria AEC funciona e também muda a forma como a indústria FM 
funciona. A ISO vem desenvolvendo a série 19650 para orientar o processo de implementação do BIM para 
os atores em todo o ciclo de vida da construção. A série ISO 19650 destaca a influência das condições 
específicas da indústria e sugere adaptações associadas nos documentos fornecidos para garantir um 
processo de implementação tranquilo. As conclusões deste estudo apoiam a integração do BIM na 
indústria de FM na Turquia, identificando as informações mais necessárias para serviços de FM eficientes.
Referências
Atkin, B. e Brooks, A. (2021). Gestão Total de Instalações (5ª Ed).John Wiley & Filhos, Inc.
Barrett, P. e Baldry, D. (2003). Gestão de Instalações: Rumo às Melhores Práticas (2ª Ed). 
Publicação Blackwell.
Becerik-Gerber, B., Jazizadeh, F., Li, N., & Calis, G. (2010). Áreas de aplicação e requisitos de dados 
para gerenciamento de instalações habilitado para BIM.Revista de Engenharia e Gestão de 
Construção, 138(3), 431-442.
Chotipanich, S. (2004). Posicionamento de gerenciamento de instalações.Instalações, 22(13/14), 364-372.
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