Aula 03

Prévia do material em texto

Aspectos Gerais de Direito Privado II
Direito de vizinhança
Objetivos de aprendizagem
Ao término desta aula, vocês serão capazes de:
• conceituar o direito de vizinhança;
• avaliar as formas e aplicações do direito de vizinhança;
• classificar os tipos de condomínio.
Caros(as) alunos(as)!
Nesta aula, estudaremos sobre as regras do direito de
vizinhança, vamos abordar as possíveis causas do conflito e
como compor com os proprietários conforme as limitações
legais. No direito de vizinhança, as normas constituem deveres
e direitos recíprocos, uma vez que tratam-se de obrigações que
acompanham a coisa. A seguir, destacam-se os conceitos e as
conceituais necessárias para o desenvolvimento completo do
tema.
Desejo a todos(as) uma excelente aula. Boa leitura!
Bons estudos!
3º Aula
19
1 - Conceito e incidências dos direitos de vizinhança
2 -Do condomínio
1 - Conceitoe incidênciasdosdireitos
de vizinhança
O Código Civil de 2002, trata no Capítulo V, Dos
Direitos de Vizinhança, a partir do art. 1.77 até o art. 1.313,
no qual define as permissões e abstenções dos proprietários,
elencando as possíveis hipóteses de incidência. O direito de
vizinhança é constituído por regras, destinadas a impedir e
compor eventuais conflitos de interesses entre proprietários
decorrente da proximidade entre imóveis e as interferências
que podem surgir dessa vizinhança.
Para Washington de Barros Monteiro, os direitos
de vizinhança constituem limitações impostas pela boa
convivência social, que se inspira na lealdade e na boa-fé. A
propriedade deve ser usada de tal maneira que torne possível
a coexistência social. “Se assim não se procedesse, se os
proprietários pudessem invocar uns contra os outros seu
direito absoluto e ilimitado, não poderiam praticar qualquer
direito, pois as propriedades se aniquilariam no entrechoque
de suas várias faculdades” (Monteiro, 2003, v. 3, p. 135).
Ensina Orlando Gomes
[...] a vizinhança é um fato que, em Direito,
possui o signifcado mais largo do que na
linguagem comum. Consideram-se prédios
vizinhos os que podem sofrer repercussão de
atos propagados de prédios próximos ou que
com estes possam ter vínculos jurídicos. São
direitos de vizinhança os que a lei estatui por
força desse fato (Gomes, 2004, p. 215).
1.1 -Ouso anormal da propriedade
Previstanoart.1.277doCC,ousoanormaldapropriedade,
ou seja, o mau uso da propriedade, estabelecendo ampla
proteção à segurança, ao sossego e à saúde dos habitantes do
imóvel.
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de
fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à
saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade
vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a
natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que
distribuem as edicações em zonas, e os limites ordinários de tolerância
dos moradores da vizinhança.
Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.
htm. Acesso em: 07 jan. 2024.
A utilização nociva da propriedade pode ser classificada
em: abusiva, ilegal e lesiva, uma vez que em alguns casos o
propósito de prejudicar, ou incomodar, pode não existir e
Seções de estudo
haver mau uso da propriedade, esclarece Pablo Gagliano.
Considera- se como abusiva, ações realizadas no limite da
propriedade, mas que causam incômodo aos vizinhos, como
o excesso de barulho, ultrapassando os limites toleráveis,
atrapalhando o sossego do vizinho. Ilegais são atos ilícitos que
garantem indenização pelo dano causado. São considerados
lesivos os que causam dano aos vizinhos, embora o agente não
esteja fazendo uso anormal de sua propriedade e a atividade
possua autorização do Poder Público para ser realizada.
Exemplo: indústria de couro que polui toda a cidade com
odor prejudicial à população.
1.2 - Das árvores Limítrofes - Arts.
1.282 a 1.284 CC
A árvore limítrofe é aquela cujo tronco está na linha
divisória de dois prédios, presumindo-se pertencer em comum
aos donos dos prédios confinantes.
Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se
pertencer em comum aos donos dos prédios connantes.
Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema
do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo
proprietário do terreno invadido.
Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao
dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.
Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.
htm. Acesso em: 07 jan. 2024.
Dispõe o art. 1.284 da codificação privada que “os frutos
caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do
solo onde caíram, se este for de propriedade particular”. Eis
uma das poucas exceções à regra pela qual o acessório segue
o principal (princípio da gravitação jurídica). Isso porque o
dono das mangas não é o dono da mangueira, mas sim o
dono do terreno onde as mangas caíram (Tartuce, p.357).
FIGURA 1 -DIREITO E DEVERES DOS
VIZINHOS
Disponível em: https://i.pinimg.com/564x/68/b3/
f1/68b3f11c4780f68ab3fd0b9abf5949f2.jpg. Acesso em: 06 jan. 2024.
20Aspectos Gerais de Direito Privado II
1.3 - Da passagem forçada - Art.1.285 CC
Possibilita o direito ao proprietário que se encontrar sem acesso à via pública, mediante pagamento de indenização, sujeitar
o vizinho a lhe fornecer passagem.
FIGURA 2 - PASSAGEM FORÇADA
Fonte: TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das Coisas. v.4 . Grupo GEN, 2022. E-book. ISBN 9786559643486. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.
com.br/#/books/9786559643486/. Acesso em: 07 jan. 2024.
Na figura, observamos que o imóvel A não possui acesso,
encontra-se encravado, não tem saída para a rua. O imóvel B,
considerado serviente, uma vez que por ele haverá passagem.
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso à via pública, nascente
ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger
o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente xado, se
necessário.
§ 1 o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e
facilmente se prestar à passagem.
§ 2 o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das
partes perca o acesso à via pública, nascente ou porto, o proprietário da
outra deve tolerar a passagem.
§ 3 o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes
da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o
proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.
Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.
htm. Acesso em: 07 jan. 2024.
1.4 - Da passagem de cabos e
tubulações - arts.1.286 a 1.287 CC
O proprietário é obrigado a permitir a passagem através
de seu imóvel de cabos, tubulações e outros condutos
subterrâneos de serviços de utilidade pública.
FIGURA 3 - PASSAGEMDE TUBULAÇÃO
Fonte: TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das Coisas. v.4 . Grupo
GEN, 2022. E-book. ISBN 9786559643486. Disponível em: https://integrada.
minhabiblioteca.com.br/#/books/9786559643486/. Acesso em: 07 jan. 2024.
A imagem demonstra que o imóvel A não possui como
escoar as águas de seu prédio. Assim sendo, o imóvel B,
serviente ou onerado, concederá a passagem das tubulações,
até porque não é do interesse da coletividade que o esgoto
fique represado no outro imóvel, o que causará um prejuízo
ambiental.
21
1.5 - Das Águas- Arts. 1.288 a 1.296
CC
Determina o art. 1.288 do CC, que o dono ou o
possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas
que correm naturalmente do superior, não podendo realizar
obras que embaracem o seu fluxo. Isso justifica a instituição
da passagem obrigatória de tubulações, nos termos do art.
1.296 do CC/2002. Ambos os artigos dispõem sobre o
escoamento das águas.
Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber
as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar
obras que embaracem o seu fuxo; porém a condição natural e anterior
do prédioinferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou
possuidor do prédio superior.
Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.
htm. Acesso em: 07 jan. 2024.
Art. 1.296. Havendo no aqueduto águas supérfuas, outros poderão
canalizá-las, para os ns previstos no art. 1.293, mediante pagamento de
indenização aos proprietários prejudicados e ao dono do aqueduto, de
importância equivalente às despesas que então seriam necessárias para
a condução das águas até o ponto de derivação.
Parágrafo único. Têm preferência os proprietários dos imóveis
atravessados pelo aqueduto.
Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.
htm. Acesso em: 07 jan. 2024.
1.6 - Dos limites entre prédios e do
direito de tapagem- Arts. 1.297 e 12.98
do CC
Explica Pablo Gagliano que os dispositivos legais,
consagramodireito de demarcar, limitar e, consequentemente,
proteger a propriedade.
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de
qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu
connante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a
aviventar rumos apagados e a renovarmarcos destruídos ou arruinados,
repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas
despesas.
§ 1o Os intervalos,muros, cercas eos tapumesdivisórios, tais comosebes
vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-
se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários
connantes, sendo estes obrigados, de conormidade com os costumes
da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua
construção e conservação.
§ 2 o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de
marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum
acordo entre proprietários.
§ 3o A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de
animais de pequeno porte, ou para outro m, pode ser exigida de quem
provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado
a concorrer para as despesas.
Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se
determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando
ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os
prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um
deles, mediante indenização ao outro.
Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/
l10406compilada.htm. Acesso em: 07 jan. 2024.
1.7 -Direito de construir- Arts.1.299
a 1.313 CC
Encerra o capítulo referente ao direito de vizinhança
expondo as faculdades referentes ao Direito de Construir.
As limitações e responsabilidades prescritas no Art.
1.299 no qual:
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções
que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos
administrativos.
Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.
htm. Acesso em: 07 jan. 2024.
Ministra Luiz Fernando do Vale Guilherme, embasado
nos preceitos legais que o proprietário poderá construir o que
quiser, respeitados os direitos dos vizinhos e os regulamentos
administrativos. É, portanto, um direito limitado. Não poderá
construir obra que deite águas diretamente no prédio vizinho.
É proibido abrir janelas, terraço ou varanda a menos de
1,5 m do terreno vizinho. As janelas cuja visão não incida so-
bre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não po-
derão ser abertas a menos de 75 cm. Portanto, permite-se a
abertura de frestas para luz, desde que não sejam maiores de
10 cm de largura sobre 20 cm de comprimento, e a mais de 2
m de altura. Em zona rural, a permissão para se construir é de
no mínimo 3 m do terreno vizinho.
O condomínio, segundo Venosa, trata-se de uma
modalidade de comunhão específica dos direitos das coisas.
Para que exista condomínio, há necessidade de que o
objeto do direito seja uma coisa; caso contrário, a comunhão
será de outra natureza.
2 - Do condomínio
FIGURA 4 - ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO
Fonte: Código Civil Brasileiro. Lei n° 10.406 de 10 de janeiro de 2002
(adaptada Mara Lima).
22Aspectos Gerais de Direito Privado II
2.1 - Condomínio Voluntário-
art.1.314 a 1.322 CC
De acordo com as lições de Rubens Limongi França,
o condomínio “é a espécie de propriedade em que dois ou
mais sujeitos são titulares, em comum, de uma coisa indivisa
(pro indiviso), atribuindo-se a cada condômino uma parte ou
fração ideal da mesma coisa” (França, p. 497,1996). Ou ainda,
conforme Caio Mário da Silva Pereira, “dá-se condomínio,
quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa,
cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre todo
e cada uma de suas partes” (Pereira, p. 151.2012).
É o direito de propriedade que pode pertencer a vários
sujeitos ao mesmo tempo, cada um possuindo uma parte
ideal do todo. O condômino poderá defender a sua posse,
reivindicando a coisa comum de terceiro.
FIGURA 5 -DIREITOS E DEVERES DOS
CONDÔMINOS
Fonte: Gonçalves, 2024 (adaptada pela autora).
Os arts. 1.314 a 1.322 do CC prevê o condomínio
voluntário, trata-se da propriedade compartilhada entre duas
ou mais pessoas sobre uma mesma coisa. Assim, sempre
que duas ou mais pessoas se tornam co-proprietárias de uma
mesma coisa, pro-divisa ou pro-indivisa, constitui-se um
condomínio voluntário, explica o mestre Flávio Tartuce.
A administração do Condomínio voluntário encontra-se
prevista nos arts. 1.323 a 1.326 CC, os quais definem que a
administração pode ser realizada por um administrador eleito
pela maioria ou através de escolha de administração realizada
por estranho ao condomínio. Será deliberado também a forma
de remuneração do administrador. As áreas comuns poderão
ser usadas pelos condôminos, assim como poderá ser vendida
ou alugada, conforme deliberação.
2.2 - Do condomínio necessário-
art. 1.327 a 1.330 CC
“No condomínio necessário, identificado como sendo o
condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas”
(art. 1.327 CC), estabelece o pagamento da metade do valor
que um condômino faz ao outro para utilizar a parede,
cerca, muro ou vala construídos, trata-se tão somente de
uma indenização das despesas financiadas pelo outro com a
finalidade de obstar o enriquecimento sem causa (art. 1.328
CC). Caso não haja acordo, o valor será fixado através de
perícia em juízo (art. 1.329 CC). Enquanto o vizinho não
realizar o pagamento ou depósito do valor “nenhum uso
poderá fazer da parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra
obra divisória” (art. 1.330 CC). Admite-se qualquer tipo de
divisão, de cimento, concreto, madeira, cerca viva etc.
2.3 - Do condomínio Edilício ou em
Edificações - art.1331 e seguintes do
CC
O condomínio edilício, a seu turno, nada tem a ver com a
existência de uma copropriedade. Ele diz respeito à existência
individualizada de diversas unidades construídas sobre um
mesmo terreno. As diversas unidades podem pertencer a
um só dono, ou a vários. O condomínio edilício, portanto,
prescinde de uma copropriedade, mas exige sempre a
existência de mais de uma unidade construída sobre o mesmo
solo, descreve (Costa, 2006, p. 66).
Para Gustavo Tepedino, 2023, p. 170, trata-se da “relação
jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa móvel ou
imóvel, repartida em unidades fixas de tempo, de modo que
diversos titulares possam, cada qual a seu turno, utilizar-se da
coisa com exclusividade e de maneira perpétua”
No art.1.331 do CC encontram -se as características do
condomínio edilício, uma vez que a simples construção de
um edifício não o torna um condomínio, composto de áreas
exclusivas e comuns. Ou seja: não o torna um condomínio
por unidades autônomas.
Ainda para ValestanMilhomem da Costa, a especificação
dessas áreas nasce da instituição do condomínio (art. 1.332
CC), ato autônomo - prévio, concomitante ou posterior
à edificação e que, via de regra, se presta a dar utilização
individuada às unidades e a partilhar, entre os usuários das
áreas privativas, a qualquer título, os bônus e ônus das áreas
comuns. A instituiçãodo condomínio edilício dá-se por ato
entre vivos ou testamento, devidamente registradonoCartório
de Registro de Imóveis, conforme dispõe o art. 1.332 do CC.
Obrigatoriamente, todo condomínio em edificações
deve conter o ato de instituição, a Convenção do Condomínio
no qual estipula direitos e deveres aos condôminos, devendo
ser subscrita pelos titulares de no mínimo de dois terço das
frações ideais.
FIGURA 6 -DIREITOS E DEVERES DOS
CONDÔMINOS EDILÍCIO
(Horizontal ou vertical)
Fonte: Gonçalves, 2024 (adaptada pela autora).
23
Dispõe o art. 1.337, caput, do CC/2002 que o
condômino que não cumprir reiteradamente com os seus
deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de 3/4
dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa
de até o quíntuplo (cinco vezes) do valor atribuído à quota
condominial, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos.
De acordo com o parágrafo único do mesmo art.
1.337, o condômino ou o possuidor que, por seu reiterado
comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de
convivência com os demais condôminos ou possuidores,
poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao
décuplo – dez vezes – do valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente
com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação
de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar
multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição
para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a
reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrao único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com
os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar
multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para
as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para
veículos, preerir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a
estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são
inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis
das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as
suas partes acessórias.
§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em
separado.
§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade
imobiliária a outro condômino, só podendo azê-lo a terceiro se essa
faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se
opuser a respectiva assembleia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de
um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.
htm. Acesso em: 07 jan. 2024.
FIGURA 7 - VIZINHO
Disponível em: https://i.pinimg.com/564x/40/a3/
c0/40a3c07ad34f8516913e2c79d9619403.jpg. Acesso em: 06 jan. 2024.
2.4 - Da administração do
condomínio
A administração trata-se de uma função realizada por um
síndico, cujo mandato não pode exceder dois anos, permitida
a reeleição. Não existe obrigatoriedade de ser condômino, ou
seja, admitem-se os síndicos profissionais, remunerados para
o exercício de suas atribuições.
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser
condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a
dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo
ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as
determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela
prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e
cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edicação.
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em
poderes de representação.
§ 2o Osíndicopode transferir a outrem, total ouparcialmente, ospoderes
de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da
assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.
htm. Acesso em: 07 jan. 2024.
A extinção do condomínio edilício possui duas formas
previstas em lei: através da destruição total ou ameaça de
ruína e pela desapropriação.
FIGURA 8 -MEIOS DE EXTINÇÃODO
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Fonte: Código Civil Brasileiro. Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002
(adaptada pela autora).
2.5 - Da propriedade fiduciária
Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa
móvel fungível que o devedor, com escopo de garantia
transfere ao credor. Art.1.361 CC. Na alienação fiduciária em
garantia dá-se a transferência do domínio do bem móvel ao
credor (fiduciário), em garantia do pagamento, permanecendo
o devedor (fiduciante) com a posse direta da coisa (Gonçalves,
p. 185).