Estimativa de Custo NBR12721

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Estimativa de custo segundo 
NBR12721
Prof Vanessa Nappi
EMB5840 Custos e Orçamentação
Departamento de Engenharias da Mobilidade - EMB
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Aula de hoje 01/03
 Estimativa de custo
 NBR12721
 Custo total
Classificação geral das áreas
Principais passos
Preenchimentos dos quadros 
estabelecidos na norma
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Introdução
Estimativa de custos
• Levantamento expedito dos custos
• O indicador mais usado é o custo do metro quadrado (m2) construído
Tipo de 
construção
Padrão de 
acabamento
Área a ser 
construída
CUB/m2
Itens não 
inclusos
Custo 
estimado
Levantamento/
orçamento 
paramétrico
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Introdução
NBR 12721 (ABNT, 2007): Avaliação de Custos Unitários e Preparo de 
Orçamento de Construção para Incorporação de Edifícios em Condomínio
Lei 4.591 (1964)
• Definição condições técnicas e econômicas para este tipo de 
empreendimento
• Condições técnicas (definição das áreas, seu uso e acabamento)
• Condições econômicas (estruturação financeira)
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Introdução
NBR 12721 (ABNT, 2007): Avaliação de Custos Unitários e Preparo de 
Orçamento de Construção para Incorporação de Edifícios em Condomínio
• Para lançar um empreendimento
• Projeto arquitetônico
• Registro dos quadros da NBR 12721 no cartório de Imóveis
• Para iniciar a construção
• Fechar grupo de condôminos
• Apresentar orçamento discriminado
• Projeto
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Introdução
NBR 12721 (ABNT, 2007): 
Estabelece e uniformiza a metodologia de cáculo:
• critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para
uso dos sindicatos
• critérios e normas para execução de orçamentos de custo de construção
• critérios e normas para a avaliação de custo global de obra
• modelo de tabelas
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Introdução
NBR 12721 (ABNT, 2007): 
• Leva em consideração que as obras não são constituídas por partes com 
o mesmo padrão de acabamento
• O CUB/m2 divulgado pelo SINDUSCON se refere apenas ao padrão geral 
da obra. O valor não se refere às áreas específicas.
• Garagens ≠ sacadas ≠ banheiros ≠ salas ≠ halls de entrada ≠ halls dos 
andares ≠ caixas de escada
• Determina a transformação das áreas de diferentes padrões de 
acabamento em áreas equivalentes de construção de uma dessas áreas, 
tomadas como padrão
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Introdução
• A área total será a soma das áreas tomadas como padrão com as áreas 
calculadas como equivalentes à padrão
• Calcula-se o custo total da mesma maneira, como sendo o produto da 
área total pelo CUB considerando-se o padrão escolhido
𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 = (á𝑟𝑒𝑎𝑠 𝑝𝑎𝑑𝑟ã𝑜 + á𝑟𝑒𝑎𝑠 𝑒𝑞𝑢𝑖𝑣𝑎𝑙𝑒𝑛𝑡𝑒𝑠 à 𝑝𝑎𝑑𝑟ã𝑜) × 𝐶𝑈𝐵
𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 = á𝑟𝑒𝑎 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 × 𝐶𝑈𝐵
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Classificação das áreas
Classificação 
geral:
Áreas reais de 
projeto
Áreas em relação 
ao uso
Áreas 
equivalentes em 
relação às áreas 
padronizadas
Áreas em relação 
à forma de 
distribuição
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Classificação das áreas
Áreas reais de 
projeto
área geométrica,medida da superfície de quaisquer dependências, cobertas ou 
descobertas, nela incluídas as superfícies das projeções de paredes, de pilares e demais 
elementos construtivos
soma das áreas cobertas e descobertas reais de um determinado pavimento, 
medidas a partir do projeto arquitetônico
soma das áreas cobertas e descobertas reais e condominiais que definem a área 
total da unidade autônoma considerada, calculadas a partir do projeto arquitetônico 
aprovado e com auxílio do quadro II do anexo A
Soma das áreas cobertas e descobertas reais, situadas nos diversos pavimentos da 
edificação, calculadas a partir do projeto arquitetônico aprovado e com auxílio do 
quadro I do anexo A
Área real total 
do pavimento
Área real total 
da unidade 
autônoma
Área real global 
da edificação
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Classificação das áreas
Área real total 
do pavimento
Área real total 
da unidade 
autônoma
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Classificação das áreas
Área real global 
da edificação
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Classificação das áreas
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Classificação das áreas
Áreas em relação 
ao uso áreas do projeto arquitetônico estabelecidas pelos seguintes tipos
áreas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependências e 
instalações de uma unidade autônoma, cuja utilização é privativa dos respectivos 
titulares de direito
área coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos 
limites de uso privativo, que pode ser utilizada em comum por todos ou por parte 
dos titulares de direito das unidades autônomas
Área de uso 
privativo
Área de uso 
comum
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Classificação das áreas
Área de uso 
privativo
área da unidade autônoma de uso exclusivo, destinada à moradia, atividade ou uso 
principal da edificação, situada em determinado andar ou em dois ou mais andares 
interligados por acesso também privativo
área da unidade autônoma de uso exclusivo, situada fora dos limites físicos de sua 
área privativa principal, destinada a usos acessórios, tais como: depósitos, box de 
lavanderia, vagas de garagem
Área de uso 
privativo 
principal
Área privativo 
acessória
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Classificação das áreas
Área de uso 
comum
área coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos 
limites de uso privativo, que pode ser utilizada em comum por todos ou por parte 
dos titulares de direito das unidades autônomas
área coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos 
limites de uso privativo que, por sua finalidade, tenha sua construção, localização e 
uso atribuídos à responsabilidade de parte dos titulares de direito de unidades 
autônomas, ou mesmo por todos (quando o seu uso não depender de qualquer 
relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas da unidade 
autônoma considerada)
Área de uso 
comum
Área de uso 
comum de 
divisão não 
proporcional
Áreas reais de 
uso comum
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Classificação das áreas
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Classificação das áreas
Áreas 
equivalentes em 
relação às áreas 
padronizadas
áreas utilizadas nos projetos-padrão que serviram à definição do lote básico para 
cálculo do custo unitário básico, classificadas como:
medidas de superfícies de quaisquer dependências cobertas, nelas incluídas as 
superfícies das projeções de paredes, de pilares e demais elementos construtivos, 
que possuem áreas de padrão de acabamento semelhantes às respectivas áreas dos 
projetos-padrão
medida da superfície de quaisquer dependências não cobertas que integram a 
edificação, tendo como exemplos a área de serviço e estacionamento descobertos, 
terraço privativo, etc.
áreas cobertas de padrão de acabamento substancialmente inferior ou
superior ao tipo escolhido entre os padronizados nesta Norma
Áreas cobertas 
padrão
Áreas cobertas 
de padrão 
diferente
Área 
equivalente em 
área de custo 
pradrão total
Áreas 
descobertas
as somas das áreas cobertas-padrão e equivalentes relativas a uma determinada 
unidade autônoma, a um pavimento, e determinadas dependências de uso comum 
ou privado ou de toda a edificação
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Classificação das áreas
Áreas em relação 
à divisão áreas estabelecidas conforme os itens seguintes:
área de uso comum cuja construção é da responsabilidade dos titulares de direito 
das diferentes unidades autônomas que compõem a edificação na proporção das 
respectivas áreas equivalentes de divisão não-proporcional, tendo como exemplo 
apartamento de porteiro ou zelador
área privativa ou área de uso comum que por sua finalidade tenha sua construção 
atribuída à responsabilidade dos titulares de direito de uma ou mais unidades 
autônomas, independentemente de qualquer relação de proporcionalidade com as 
respectivas áreas privativas da construção
Área de divisão 
proporcional
Área de divisão 
não 
proporcional
Área de divisão 
proporcional
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Classificação das áreas
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Classificação das áreas
1. Calcular as áreas por pavimento e por uso
2. Definir qual o CUB mais apropriado para o empreendimento
• Tipo de construção e padrão construtivo
3. Definição qual equivalência adotar para as áreas com custo diferente do 
CUB adotado
4. Lançar as áreas no Quadro I da NBR 1272122
Passos segundo a NBR 12721
1. Calcular as áreas por pavimento e por uso:
• Área real do pavimento
• Área real privativa da unidade autônoma
• Área real de uso comum
• Área coberta padrão 
• Área coberta padrão diferente
• Área descoberta
• Área equivalente
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Passos segundo a NBR 12721
2. Definir qual o CUB mais apropriado para o empreendimento
• Tipo de construção e padrão construtivo
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Passos segundo a NBR 12721
3. Definir qual equivalência adotar para as áreas com custo diferente do CUB 
adotado:
Coeficientes de equivalência:
• Garagem subsolos: 0,50 a 0,75
• Área privativa (salas com acabamento): 1,00
• Área privativa (salas sem acabamento): 0,75 a 0,90
• Área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60
• Varandas: 0,75 a 1,00
• Terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60
• Estacionamento sobre terrano: 0,05 a 0,10
• Área de serviço (R1-B aberta): 0,50
• Caixa d’água superior: 0,50 a 0,75
• Barrilete: 0,50 a 0,75
• Casa de máquinas: 0,50 a 0,75
• Piscinas: 0,50 a 0,75
• Quintais, calçadas, jardins, etc.: 0,10
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Passos segundo a NBR 12721
4. Lançar as áreas no Quadro I da NBR 12721:
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Passos segundo a NBR 12721
Preencher o Quadro III para orçar serviços não inclusos no cômputo do CUB , lançados no item “6”
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Passos segundo a NBR 12721
• Orçar serviços não inclusos no cômputo do CUB , lançados no item “8. Impostos e 
etc” e o item “9. Projetos”
• Atribuir e/ ou orçar os itens:
• “11. Remuneração do Construtor” e “12. Remuneração do Incorporador
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• TISAKA, Maçahico. Orçamento na construção civil: consultoria, projeto e execução. 
São Paulo: Pini, 2006. 367p. ISBN 85-7266-173-5
• GOLDMAN, Pedrinho. Introdução ao planejamento e controle de custos na 
construção civil. 2. ed. São Paulo: Pini, 1986. 125 p
• MASCARÓ, J. L. O custo das decisões arquitetônicas. 2014.
• MATTOS, Aldo Dórea. Como preparar orçamentos de obras: dicas para orçamentistas, 
estudos de caso, exemplos. São Paulo: Pini, 2006. 281 p. ISBN 857266176X 
• Project Management Institute, 2008. A guide to the Project Management Body of 
Knowledge (PMBOK Guide), Fourth. ed. Project Management Institute, Pennsylvania.
• Hastenpflug, Daniel. Slides de aula. Custos e Orçamentação.
Bibliografia