Gestão de Obras e Patologias das estruturas

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GESTÃO DE OBRAS 
E PATOLOGIA DAS 
ESTRUTURAS
OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM
 > Comparar as formas de sondagens e investigação do subsolo.
 > Identificar a composição dos custos unitários.
 > Explicar o que são BDI, encargos sociais e regimes de execução.
Introdução
Na vida profissional, você terá oportunidades para trabalhar em muitas áreas da 
engenharia civil. Essas experiências, mesmo se alternando ao longo dos anos, 
transformam-se num grande pacote profissional que se traduz no seu currículo. 
As experiências podem ser em projetos, execução/fiscalização de obras, plane-
jamento, orçamentação, gestão, docência, pesquisa e até realização de sonhos 
pessoais, como a reforma ou construção de sua casa.
Neste capítulo, você vai conhecer os tipos de sondagens de subsolo mais uti-
lizados, bem como os critérios técnicos para escolha, identificação dos insumos e 
produtividade para construção de custos unitários. Além disso, verá quando utilizar 
custos unitários desonerados e onerados com relação aos encargos sociais. Será 
também abordado o que é e como estimar bonificações e despesas indiretas (BDI) 
e como calcular o preço de venda unitário de um serviço, fundamental na carreira 
de orçamentistas ou planejadores. Por último, estudará formas de contratação 
usuais na construção civil.
Estimativa de custos 
de uma obra
Patricia Almeida
Sondagens e investigações do subsolo
É muito importante a execução de uma investigação geotécnica quando 
se planeja uma obra civil, em especial para o projeto de fundações. Dois 
casos podem acontecer quando não se usa a investigação geotécnica para a 
identificação do solo: é arbitrado o valor da resistência, podendo fazer com 
que a empresa gaste mais do que o necessário; ou o profissional estima o 
valor da resistência, podendo colocar a estrutura em colapso ou apresentar 
patologias graves e muito onerosas na solução. 
Os métodos mais usados permitem observar e identificar as camadas 
onde serão assentadas fundações e o nível do lençol freático (caso esteja 
localizado na profundidade estudada). Dentre os tipos de sondagens mais 
utilizados na construção civil, podemos citar sondagem a trado, a percussão, 
rotativa e mista, todas elas sondagens dinâmicas. As sondagens de penetra-
ção de cone in situ (CPT) e de piezocone (CPTU) são consideradas sondagens 
quase estáticas.
Sondagem a percussão 
A sondagem a percussão (standard penetration test — SPT) é a mais utilizada 
e dela é calculado o índice de resistência à penetração (NSPT). A NBR 6484 
(ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 2020) define a metodologia 
desse ensaio. Usa-se o mapeamento de furos em planta conforme a NBR 8036 
(ABNT, 1983) e experiência de engenheiros geotécnico e calculista. Sua execu-
ção se dá por meio de um equipamento dotado de amostrador-padrão, que é 
cravado por um martelo de 65 kg, posicionado a 75 cm de altura. São anotados 
os números de golpes para cravar o amostrador em 45 cm, analisando-se o 
número de golpes dados em um intervalo de cravação de 15 cm. Esse ensaio 
é executado a cada metro escavado ao longo do subsolo. A sondagem SPT 
deve ser finalizada quando se atinge a profundidade-limite estabelecida 
pelo projeto ou quando se encontra um material de natureza impenetrável.
Estimativa de custos de uma obra2
A amostra extraída (testemunho) corresponde ao segmento dos últimos 
30 cm de cada metro. Os valores N2 e N3 servem de base para o cálculo do 
índice NSPT (= N2 + N3). Os restantes 55 cm da profundidade de um metro 
sondado são de escavação. A Figura 1 ilustra o ensaio SPT. 
Figura 1. Etapas executivas da sondagem SPT.
Fonte: Cintra et al. (2013, p. 12).
A Figura 2 exibe um Boletim de Sondagem a Percussão, resultado prático 
que é entregue ao calculista de fundações.
Estimativa de custos de uma obra 3
Figura 2. Exemplo de Boletim de Sondagem a Percussão.
Estimativa de custos de uma obra4
Sondagem rotativa
Esta modalidade visa o estudo de rochas ou de materiais em que a penetra-
ção a percussão não é possível. São utilizadas brocas especiais com coroas 
diamantadas. 
Sondagem mista
É a metodologia que utiliza a sondagem rotativa e a SPT de forma conjunta. 
Dessa forma, é possível identificar blocos de rochas em posições intermedi-
árias, conhecidos como matacões, e obter o NSPT ou identificar a espessura 
desejada de maciços rochosos.
Ensaios de penetração CPT e CPTU
Nesses tipos de ensaio, introduzimos no terreno uma ponteira de forma cônica 
a uma velocidade constante de 2 cm/s, investigando mais de 1 m do terreno 
a cada minuto. A cada 20 cm de profundidade, o cone de 4 cm é penetrado, 
sendo registrada a força (F1) utilizada. Essa força F1 é dividida pela área da 
ponta (10 cm2) e temos o valor da resistência de ponta (qc). Depois dessa 
operação, faz-se a cravação de mais 4 cm, agora do cone com luva, obtendo-se 
a força F2, que é dividida pela área de superfície lateral (150 cm2), obtendo-se 
a resistência ao atrito (fs). Todo o conjunto então é cravado por mais 12 cm, 
completando os 20 cm. São acrescentadas novas hastes para a continuidade 
dos próximos 20 cm. O valor do quociente entre fs e qc é denominado razão 
de atrito (Rf) (CINTRA et al., 2013). 
Temos duas modalidades de CPT, a mecânica e a elétrica. Esta última é 
considerada uma evolução da primeira, pois apresenta células de carga para 
a medição do qc e fs, além de promover uma operação mais rápida e produ-
tiva em campo. Existe similaridade entre o CPT elétrico e o CPTU, que conta 
com um anel poroso que é previamente saturado para a cravação, levando a 
resultados mais confiáveis e medidas de pressões neutras.
A Figura 3 ilustra o formato das ponteiras-padrão no CPT e no CPTU.
Estimativa de custos de uma obra 5
Figura 3. Ponteiras do ensaio: (a) para CPT mecânico; (b) para CPTU (b).
Fonte: Adaptada de Cintra et al. (2013).
De acordo com Cintra et al. (2013), a aplicação mais importante do CPT e do 
CPTU é para a identificação do perfil do subsolo em detalhe. São utilizadas 
cartas de classificação para a caracterização do solo. Vale ressaltar que a 
resistência de ponta é alta em solos arenosos e baixa em solos argilosos, ao 
contrário Rf, em que esta condição se inverte.
Poço de inspeção de pavimento
Processo feito por escavação manual de grande diâmetro e pouca profundi-
dade. Serve para análise visual das paredes da escavação em estado natural 
e permite a extração de amostras indeformadas. Usado em pavimentação.
Podemos utilizar também outras investigações, como o ensaio de palheta 
(vane test) ou para obtenção da resistência ao cisalhamento, métodos especí-
ficos de retirada de amostras indeformadas, instalações de piezômetro para 
monitoramento do lençol freático, instalação de inclinômetro para monitorar 
as deformações do maciço e poços de monitoramento, muito utilizados pelo 
segmento ambiental, permitindo controle e coleta de amostra de água. 
Estimativa de custos de uma obra6
Os resultados de conjugação de diversas técnicas de ensaio de campo 
e de laboratório precisam ser interpretados e comparações anteriores de 
experiências locais devem ser buscadas (MILITITSKY; CONSOLI; SCHNAID, 2015). 
O Quadro 1 resume os tipos de sondagem estudados.
Quadro 1. Tipos de sondagem 
Ensaio Norma Dados obtidos
Sondagem a 
trado
NBR 9603 (ABNT, 2015) Nível de água, amostra deformada, 
identificação dos horizontes do 
terreno.
SPT NBR 6484 (ABNT, 2020) Nível de água, amostra indeformada, 
NSPT, identificação dos horizontes do 
terreno.
Sondagem 
rotativa
Identificação do tipo de rocha; com-
plementa o ensaio SPT, conferindo 
maior confiabilidade.
Sondagem 
mista
Conjugação da sondagem STP com 
sondagem rotativa.
CPT Eurocode/ASTM
NBR 12069 (ABNT, 1991) 
cancelada
Nível de água, identificação dos 
horizontes do terreno, resistência 
de ponta e de atrito lateral. Maior 
precisão e confiabilidade que o SPT.
CPTU Eurocode/ASTM
NBR 12069 (ABNT, 1991) 
cancelada
Nível de água, identificação dos 
horizontes do terreno, resistência de 
ponta e de atritolateral, medidas de 
pressões neutras. Maior precisão e 
confiabilidade que o SPT.
Poço de 
inspeção de 
pavimento
NBR 9604 (ABNT, 2016) Estrutura do pavimento, espes-
sura e tipo de matéria;. inspeção 
visual; amostras indeformadas ou 
deformadas.
Por sua vez, o Quadro 2 reproduz como exemplo os custos unitários de 
sondagem publicados pela prefeitura de São Paulo em suas tabelas de custos. 
Como pode ser verificado, os custos de mobilização e de transporte entre os 
furos são itens adicionais a serem considerados nos orçamentos.
Estimativa de custos de uma obra 7
Quadro 2. Exemplos de custos unitários de infraestrutura desonerados
Descrição Unidade Custo unitário (R$)
Sondagens e ensaios    
Sondagem manual
Sondagem a trado manual M 62,91
 Sondagem com extração de amostras nas 
condições naturais
UN 109,99
Sondagem a percussão
Mobilização e instalação de 1 equipamento UN 491,26
Deslocamento de equipamento entre furos 
em terreno plano, considerando a distância 
até 100 m
UN 78,94
Deslocamento de equipamento entre furos 
em terreno plano, considerando a distância 
de 100 a 200 m
UN 157,88
Deslocamento de equipamento entre furos 
em terreno plano, considerando a distância 
acima de 200 m
UN 236,82
Deslocamento de equipamento em terreno 
acidentado, considerando a distância até 50 
m
UN 78,94
Deslocamento de equipamento em terreno 
acidentado, considerando a distância acima 
de 50 m
UN 138,35
Execução de plataforma em terreno alaga-
diço ou acidentado
UN 150,39
Perfuração e execução de ensaio penetomé-
trico ou de lavagem por tempo
M 101,00
Sondagem rotativa
Mobilização e instalação de 1 equipamento, 
considerando a distância até 10 km
UN 286,29
Mobilização e instalação de 1 equipamento, 
considerando a distância de 10 a 20 km
UN 440,21
(Continua)
Estimativa de custos de uma obra8
Descrição Unidade Custo unitário (R$)
Sondagens e ensaios    
Mobilização e instalação de 1 equipamento, 
considerando a distância acima de 20 km
UN 594,14
Deslocamento de equipamento entre furos 
em terreno plano, considerando a distância 
até 100 m
UN 132,36
Deslocamento de equipamento entre furos 
em terreno plano, considerando a distância 
de 100 a 200m
UN 198,54
Deslocamento de equipamento entre furos 
em terreno plano, considerando a distância 
acima de 200m
UN 264,72
Deslocamento de equipamento entre furos 
em terreno acidentado, considerando a 
distância até 50 m
UN 132,36
Deslocamento de equipamento entre furos 
em terreno acidentado, considerando a 
distância acima de 50 m
UN 198,54
Execução de plataforma em terreno alaga-
diço ou acidentado
UN 337,42
Perfuração em solos ou rochas decompostas 
HX
M 145,70
Perfuração em solos ou rochas decompostas 
NX
M 145,48
Perfuração em solos ou rochas decompostas 
BX
M 145,18
Perfuração em solos ou rochas decompostas 
AX
M 145,10
Perfuração em rocha mole (filitos, siltitos, 
arenitos, e rochas afins), acréscimo do 
seguinte percentual (em relação ao preço da 
perfuração em solos e rochas decompostas)
% 100,00
(Continua)
(Continuação)
Estimativa de custos de uma obra 9
Descrição Unidade Custo unitário (R$)
Sondagens e ensaios    
Perfuração em rocha dura ou extradura 
(granitos, gnaisses, quartzitos e rochas 
afins), acréscimo do seguinte percentual (em 
relação ao preço da perfuração em solos ou 
rochas decompostas)
% 300,00
Poços de inspeção
Execução de poço com 1 m2 de área M 75,64
Execução e material para escoramento M 383,85
Reaterro do poço M 7,81
Fonte: Adaptado de São Paulo (2021).
Em qualquer dos casos, o planejamento da investigação do subsolo 
deve ser feito por engenheiro geotécnico experiente, conjugando as 
metodologias necessárias para a execução adequada do projeto de fundações. 
Composição de preços unitários
O mercado da construção civil está cada vez mais automatizado, especiali-
zado, certificado, produtivo e controlado. Essas evoluções se refletem nos 
produtos entregues em termos de qualidade, no aumento da competitividade 
e também nos preços de venda oferecidos.
O preço de venda na construção civil é composto, em geral, sobre itens uni-
tários, após a identificação de todos os serviços necessários à concretização 
do projeto. Com base na identificação desses serviços, após o planejamento 
da obra e execução dos projetos, é feito o levantamento das quantidades e 
custos dos materiais, mão de obra e equipamentos. O custo unitário alcan-
çado ainda não é o preço de venda, pois deve ser acrescido de impostos e 
lucratividade almejada. Vale lembrar que os custos diretos e indiretos devem 
ser criteriosamente estudados para garantir o lucro final.
(Continuação)
Estimativa de custos de uma obra10
Tendo em vista a competitividade entre as construtoras, para manter a 
margem de lucro e até a sobrevivência da empresa, buscam-se alternativas 
para a redução dos custos unitários, mas sem perda de qualidade. Nesse 
aspecto, a terceirização se tornou uma prática, de forma a buscar a espe-
cialidade de menores segmentos, cujos custos são viáveis aos orçamentos. 
Os custos unitários variam de um projeto de edificação para outro, pois 
os projetos são singulares, muitas vezes buscando certificações ambientais e 
maior durabilidade. Para isso, é exigido um planejamento diferenciado desde 
o início da obra e do projeto. O estudo dos custos, prazos e planejamento 
é fundamental nesse caso, e exige precisão e rapidez nas adequações e 
atualizações, para que não represente uma fotografia estática do momento 
único de apresentação ao cliente.
Composição de custo unitário
A composição é um modelo detalhado de determinado serviço ou tarefa, em 
que consta um título resumido, quantidades, produtividade e custo unitário 
da mão de obra envolvida, bem como quantidade e custo unitário de cada 
material, além dos itens de equipamentos necessários à execução. Todos esses 
valores devem estar associados a uma unidade de medida desse serviço. Como 
exemplo, a Figura 4 exibe um documento de composição de custo unitário 
para serviço de perfuração em solos ou rochas decompostas.
Figura 4. Documento da Prefeitura de São Paulo que discrimina composição de custo unitário 
para serviço de perfuração em solos ou rochas decompostas.
Fonte: São Paulo (documento on-line).
Estimativa de custos de uma obra 11
Custos diretos e indiretos de obra
Os custos diretos são os relativos à execução direta da obra e fazem parte 
da composição de custos de serviços, devendo ser considerados todos os 
insumos empregados, incluindo materiais, mão de obra e equipamentos. A 
mão de obra deve ser acrescida de encargos sociais. Devem ainda constar 
os equipamentos de proteção individual, transporte, alimentação, seguro de 
vida, seguro-saúde e incidentes de mão de obra direta.
Já os custos indiretos dizem respeito à gestão da obra. Devem ser con-
siderados custos de administração local, mobilizações e desmobilizações, 
instalação de canteiros, seguros, remuneração de engenheiros, mestres de 
obra e outros profissionais da gestão técnica. Gastos com água, energia e 
impressões são alguns exemplos. Em geral, tais custos são estimados em 
função da sua distribuição por diversas obras, em forma de porcentagem.
Custo unitário sem desoneração e com desoneração
Essas duas modalidades de custo têm relação direta com os custos de mão 
de obra. Quando estes são considerados, são incluídos encargos sociais, ou 
seja, taxações sobre a folha de pagamento. Segundo Nasihgil (2015), a inclusão 
da categoria da construção civil no rol das atividades beneficiadas com a 
desoneração na legislação federal teve como objetivo ativar este robusto e 
importante mercado empregador. Em resumo, alguns segmentos econômicos 
podem efetuar descontos do INSS sobre alguns itens da folha de pagamento.
Os itens dos custos unitários devem estar atualizados quando for ela-
borado o orçamento da obra. Os coeficientes de mão de obra sempre 
podem ser revistos, adequando-se à experiência da empresa ou regionalidade. 
Neste item, observamos materiais,mão de obra, equipamentos e ferramentas.
Tabela de Composições e Preços para Orçamento 
(TCPO) 
Trata-se de uma importante referência de engenharia de custos do Brasil. 
Foi lançada há mais de 60 anos, quando ainda não tínhamos ferramentas 
de informática e todas as informações eram impressas. Atualmente, está 
modernizada e é comercializada em diversas bases de dados, para empresas 
Estimativa de custos de uma obra12
e profissionais que busquem a facilitação do processo de orçamentação. A 
TCPO tem atualização dos insumos e arquivos editáveis dos coeficientes. Este 
serviço atende ao mercado da construção civil público e privado. As bases 
comercializadas hoje em dia são mostradas no Quadro 3.
Quadro 3. Bases de orçamento
Base Órgão Aplicação
Sinapi Caixa Econômica Federal Obras públicas em geral
SICRO2 (DNIT) 
Sudeste
Departamento Nacional de 
Infraestrutura de Transportes
Obras públicas de 
infraestrutura
EMOP Empresas de Obras Públicas 
do Estado do Rio de Janeiro
Obras públicas no município 
do Rio de Janeiro
SIURB EDIF Prefeitura de São Paulo Obras da Secretaria de 
Infraestrutura Urbana do 
Município de São Paulo
SIURB INFRA Prefeitura de São Paulo Obras da Secretaria de 
Infraestrutura Urbana do 
Município de São Paulo
SEINFRA Governo do Estado do Ceará Obras da Secretaria de 
Infraestrutura do Ceará
CDHU Secretaria de Habilitação do 
Estado de São Paulo
Obras da CDHU no Estado de 
São Paulo
Fonte: Adaptado de TCPO ([2021?]).
Sistema Nacional de Pesquisa de Custos Diretos 
e Índices da Construção Civil (Sinapi) 
Segundo a Caixa Econômica Federal (2020), a criação do Sinapi ocorreu em 
1969, implementado pelo Banco Nacional de Habitação (BNH), em parceria 
com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Foi adotado pela 
Caixa em 1986, como referência na análise de obras habitacionais. Ampliado, 
serve hoje de balizador para qualquer empreendimento financiado pelo 
Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). O Sinapi foi legalizado pelo 
Decreto nº 7.983 (BRASIL, 2013a), que estabeleceu regras para a elaboração 
do orçamento de referência de obras e serviços de engenharia contratados 
Estimativa de custos de uma obra 13
e executados com recursos da União. Além das tabelas de custos unitários 
para orçamentos de obras, a Caixa disponibiliza em sua página da internet 
tabelas de composição de encargos sociais para cada estado e para o Distrito 
Federal, incluindo os valores com desoneração e sem desoneração. A Figura 5 
apresenta um exemplo de arquivo disponibilizado.
Figura 5. Exemplo de uma composição analítica de preço unitário sem custos.
Fonte: Caixa Econômica Federal (2021b, documento on-line).
BDI, encargos sociais e regimes de execução
Encargos sociais são tributos atribuídos às empresas, com intuito de custear 
programas e direitos trabalhistas de seus empregados, como a aposenta-
doria. Esses impostos incidem sobre a folha de pagamento dos funcionários 
diretamente. Quando são adicionados, os valores de mão de obra dos custos 
unitários sofrem uma variação considerável. A Lei nº 12.844 (BRASIL, 2013b) 
instituiu a desoneração da folha de pagamentos para alguns setores da 
economia, desobrigando o recolhimento da parcela de contribuição previ-
denciária de 20% ao INSS sobre a folha de pagamento.
Tais verbas, somadas às denominadas contribuições sociais, ou seja, aquelas que 
não vão diretamente para o bolso do empregado, mas sim para os cofres públicos 
com o fito de financiar políticas públicas — tais como o custeio da Previdência 
Estimativa de custos de uma obra14
Social, o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o salário educação e os subsídios 
ao denominado “Sistema S”, ao Incra e ao Sebrae —, constituem [...] 102,6% da folha 
de pagamento das empresas, contra 60% na Alemanha, 58,8% na Inglaterra, 51% na 
Holanda e 9% nos Estados Unidos da América. (BITENCOURT; TEIXEIRA, 2008, p. 54).
Segundo Nasihgil (2015), um trabalhador contratado por um salário mensal 
de R$ 1.000,00, custaria para a empresa R$ 2.026,00 em razão dos encargos 
sociais que o acompanhariam.
Os vários sistemas de composições de preços, como Sinapi, Orse, Pini e 
outros, se adaptaram para oferecer tabelas para orçamentos de obras com as 
versões de preço desonerado e não desonerado. Em resumo, temos que Preço 
Não Desonerado (ou sem desoneração) é o preço da mão de obra que considera a 
contribuição previdenciária de 20% sobre a folha de pagamento, enquanto o Preço 
Desonerado (ou com desoneração) é o preço da mão de obra sem essa incisão.
BDI
Segundo a Caixa Econômica Federal (2020), devemos entender a diferença entre 
custo, despesa e preço. O custo representa a preocupação do contratado, 
pois é quanto efetivamente ele vai despender diretamente na execução da 
obra. As despesas são saídas de numerário para uso na manutenção de sua 
empresa, sendo tratadas como indiretas, pois não têm uma relação direta 
com os custos da obra. Podem ser fixas (aluguéis, pró-labore, salários admi-
nistrativos) ou variáveis, como a tributação sobre o faturamento.
O preço tem visibilidade pelo contratante, pois deverá pagar ao contratado 
por determinado bem ou serviço. No mercado da construção civil, o preço ou 
valor contratual para execução da obra inclui os custos diretos e indiretos 
da obra, as despesas indiretas proporcionais e o lucro almejado da empresa 
contratada. O cálculo dos custos diretos e indiretos tem relação íntima com o 
projeto e o planejamento da obra. Em geral, os custos na construção civil são 
unitários, ou seja, possuem quantidade estimada, preço de uma unidade do 
serviço e cálculo do total, item a item. As despesas e o lucro são estimados 
em percentual sobre o custo total. Esse percentual é formado então pela bo-
nificação (B) ou lucro (L) e pelas despesas indiretas (DI). A sigla BDI também é 
conhecida como LDI, ou seja, Lucro e Despesas Indiretas. O Quadro 3 mostra a 
distribuição na formação do preço com o que é considerado em cada segmento. 
Estimativa de custos de uma obra 15
Quadro 3. Formação de preço
Preço
Custo BDI
Direto Indireto Despesa Bonificação
 � Materiais
 � Mão de obra
 � Equipamentos
 � Ferramentas
 � EPI
 � Outros
 � RH/Gestão técnica
 � RH administrativo
 � Manutenção de 
canteiro
 � Veículos
 � Mobilização
 � Outros
 � Tributos
 � Despesas 
financeiras
 � Risco
 � Administração 
central
 � Outros
 � Lucro
Obra Sede
Empresa
Fonte: Adaptado de Caixa Econômica Federal (2021b).
Já na Figura 6, temos um exemplo prático de uma planilha de uso público 
para cálculo do BDI oferecida pela Caixa Econômica Federal.
Figura 6. Planilha oferecida pela Caixa Econômica Federal para cálculo do BDI.
Fonte: Caixa Econômica Federal (2021a, documento on-line). 
Estimativa de custos de uma obra16
Regimes de contratação
Contratos empresariais
Segundo Wenceslau (2020), um contrato empresarial apresenta características 
de negócio jurídico e tem como pressuposto ser bilateral ou plurilateral. O 
contrato cria, modifica ou extingue regras negociadas em vínculo empresarial. 
Deve estar expresso em texto escrito com suas vontades e objetiva a manu-
tenção da segurança jurídica. Representa, portanto, uma prova posterior das 
manifestações de vontades particulares e da vontade contratual.
Sendo um contrato um negócio empresarial, ainda segundo Wenceslau 
(2020), está sujeito às regras gerais do Código Civil e às leis especiais de âmbito 
empresarial. Os contratos em espécie são de vários tipos, como contrato de 
compra e venda mercantil, de locação não residencial, de transferência de 
tecnologia, de arrendamento rural, de prestação de serviços e terceirização, 
transportes, franquia, etc.
O contrato de prestação de serviços, diretamente relacionado à constru-
ção civil, é uma importante ferramenta, devido à complexidade dos serviços 
envolvendo a contratação de obras e projetos. Esse instrumento visa garantir 
direitos e deveres às partes envolvidas juridicamente, de forma que aquilo 
que foi estipulado seja cumprido. Cabeao contratado e ao contratante definir 
a forma mais adequada para uma obra. As opções utilizadas são contrato 
por preço global, contrato por administração, contrato por preço máximo 
garantido, contrato por preço unitário e contrato de terceirização, analisadas 
caso a caso a seguir.
Contrato de preço global
Para o contratante, é a modalidade mais prática e com menos risco. É acertado 
um valor pré-determinado e a construtora deve entregar o objeto contra-
tado completo no prazo combinado. Este tipo de contrato é utilizado para 
projetos executivos, de forma que a construtora tenha condições de fazer 
um orçamento criterioso. Os memoriais descritivos da obra devem ser deta-
lhados, para que não haja dúvidas de nenhum dos lados. Qualquer alteração 
ensejará um aditivo contratual que venha a refletir e incluir esta alteração. A 
desvantagem desse tipo de contrato é em relação à carga tributária. A nota 
fiscal emitida pela construtora inclui diversos impostos sobre o preço da 
obra, como PIS, Cofins e ISS.
Estimativa de custos de uma obra 17
Contrato de construção por administração
Neste contrato, normalmente não se tem um projeto executivo, e o escopo 
com memoriais descritivos ainda podem ser alterados durante a execução. 
A construtora, nesse caso, pode ser contratada com recebimento percentual 
sobre os custos de material e mão de obra efetivamente despendidos na obra. 
Essa porcentagem varia, dependendo do tamanho ou tipo de obra. Para não 
haver momentos sem recebimento na obra por indecisões ou falta dos ma-
teriais adquiridos pelo contratante, geralmente se define um pagamento fixo 
mínimo e, com o desenrolar da obra, acrescentam-se os valores porcentuais. 
Contrato por preço máximo garantido (PMG)
É uma modalidade mista do sistema de preço global e por administração, 
em que se busca obter as vantagens do contrato por preço global, sem ser 
onerado por maior carga tributária. A construtora faz um orçamento aberto e 
define sua porcentagem de remuneração. Existem duas condições em relação 
ao custo final do serviço: se o custo for inferior ao esperado, a construtora 
e o contratante dividem o lucro da diferença; caso o custo da obra seja 
maior, a construtora assume o prejuízo do negócio. Essa situação obriga a 
construtora a controlar constantemente os custos para evitar que ultrapasse 
o orçamento previsto.
Empreitada por preço unitário
Este contrato é usual em obras de reformas, manutenção e de infraestrutura. 
Em geral, envolve poucos serviços e grandes quantidades. Assim, o preço 
final da construção é mais previsível e representado pela soma do preço dos 
serviços realizados multiplicado pela quantidade. Neste contrato, é muito 
importante a existência de um escopo e critérios de medição claros aos 
dois lados, contratante e contratado. Em geral, caso o projeto seja alterado, 
pode-se inserir novos itens unitários e aditivar o contrato mais rapidamente.
Terceirização (contrato civil)
A nova legislação permite que todas as atividades em todos os setores eco-
nômicos sejam terceirizadas. A empresa terceirizada pode ser contratada 
para executar grande variedade de atividades da construtora. É importante 
ressaltar que não existe vínculo empregatício entre os funcionários da empresa 
terceirizada e a empresa contratante. O trabalhador executa serviços para a 
contratante (construtora), mas é remunerado pela empreiteira. A empreiteira 
Estimativa de custos de uma obra18
deve ter capital social compatível com o número de empregados para que os 
direitos trabalhistas sejam assegurados. É possível também subcontratações 
de outras empresas pela empreiteira, denominadas quarteirizadas.
Eis alguns exemplos de benefícios da terceirização na construção 
civil:
 � redução de custos;
 � previsibilidade da situação financeira da construtora;
 � foco na atividade-fim;
 � maior qualidade nas etapas da construção;
 � facilidade de expansão da empresa.
Referências
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 6484: solo — sondagens 
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Leitura recomendada
HACK, E. Licitações e contratos administrativos. Curitiba: InterSaberes, 2019.
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