Direitos Reais: Condomínio e Proibição de Uso

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Aual6p1 DIREITOS REAIS	CONDOMÍNIO
	Resumo do julgado
1ª. QUESTÃO (5 PONTOS) O Condomínio Sol Nascente, em vista do número crescente de condôminos inadimplentes, aprova em assembleia geral extraordinária, por maioria absoluta de votos, a proibição de os condôminos inadimplentes e seus familiares utilizarem as áreas comuns, inclusive áreas de lazer do condomínio. Alfredo, condômino inadimplente confesso e contumaz, inconformado, propõe ação em face do Condomínio Sol Nascente, pleiteando a nulidade da deliberação assemblear. Decida a questão (não é necessário forma de sentença)
Assim, é ilícita a disposição condominial que proíbe a utilização de áreas comuns do edifício por condômino inadimplente e seus familiares como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais.
STJ. 3ª Turma. REsp 1564030-MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 9/8/2016 (Info 588).
STJ. 4ª Turma. REsp 1699022-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 28/05/2019 (Info 651).
Obs.: Zona de confluência – Obrigação ambulatorial x ônus real x eficácia real
QUESTÃO EMERJ 2017.1 Ambulatorial a obrigação vai com a coisa 
Impossibilidade de execução diferente , impor obrigação NJ será isso não poderia ocorrer D patrimonial tem apenas um tipo de direito 
Taxa condominial obrigação que acompanha a coisa ônus real limitação imposta a coisa pela própria N J STJ utiliza também outro argumento leva dignidade da pessoa humana ser atingida 
Nesse raciocínio , uma das exceções são dividas provenientes de condomínio 
 Meios de pagar não sendo necessário que se use dessa foram se faz isso gera constrangimento grande violando dignidade de pessoa humana 
Pela própria N jurídica de taxa condominial isso não poderia ocorrer fato de proibir condômino de usar áreas comuns proibição descabida gera indenização por danos morais 
Vedar acesso às áreas comuns viola o princípio da dignidade da pessoa humana
Além das sanções pecuniárias, a lei estabelece em favor do condomínio instrumentos processuais efetivos e céleres para se cobrar as dívidas condominiais.
A Lei nº 8.009/90, por exemplo, autoriza que a própria unidade condominial (apartamento, casa etc.) seja penhorada para o pagamento dos débitos, não podendo o condômino devedor alegar a proteção do bem de família.
A proibição de que o devedor tenha acesso e utilize as áreas comuns do condomínio pelo simples fato de que ele está inadimplente acaba expondo ostensivamente a sua condição de inadimplência perante o meio social em que reside, o que, ao final, viola o princípio da dignidade humana. 
Dividas provenientes de condomínio 	IMPORTANTE!!! MUDANÇA DE POSIÇÃO
Vale ressaltar que o presente julgado representa um avanço na proteção da dignidade do condômino inadimplente. Isso porque o STJ possuía um entendimento anterior que dizia o seguinte: a assembleia geral de condôminos não pode proibir o condômino inadimplente de usar os serviços essenciais do condomínio (ex: elevador); por outro lado, segundo esta posição anterior, seria possível que se restringisse o acesso do devedor a bens e serviços de caráter supérfluo, tais como piscina, sauna, salão de festas etc. 
Resp 1.401.815-ES, Min. Rel. Nancy Andrighi, julgado em 03/12/2013.
	Valida se essa proibição não recair em bens essenciais o superfulo poderia ser proibido 
Resumo do julgado
As verbas de sucumbência, decorrentes de condenação em ação de cobrança de cotas condominiais, não possuem natureza ambulatória (propter rem).
O art. 1.345 do CC estabelece que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
A obrigação de pagar as verbas de sucumbência, ainda que sejam elas decorrentes de sentença proferida em ação de cobrança de cotas condominiais, não pode ser qualificada como ambulatória (propter rem), seja porque tal prestação não se enquadra dentre as hipóteses previstas no art. 1.345 do CC para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis do condomínio, seja porque os honorários constituem direito autônomo do advogado, não configurando débito do alienante em relação ao condomínio, senão débito daquele em relação ao advogado deste.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.730.651-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 09/04/2019 (Info 646).
Obrigação propter rem vai acompanhar a coisa as taxas condominiais são da coisa verbas sucumbenciais do adv não vem com a coisa são baseadas no contrato de mandato 
Apartamento condomínio me executa tenho que pagar honorários de sucumbência so vao as taxas condominiais em relação honorários sucumbência quem paga sou eu 
	Resumo do julgado
O direito de preferência previsto no art. 504 do CC aplica-se ao contrato de compra e venda celebrado entre condômino e terceiro, e não àquele ajustado entre condôminos.
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
STJ. 4ª Turma. REsp 1137176-PR, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 16/2/2016 (Info 577).
Se são 3 condôminos e condômino A vende sua parte para o B, não pode o C alegar que tinha direito de preferência.
STJ conclui direito de preferencia protege coo proprietários de terceiro e não entre si 
O objetivo da norma foi o de estimular que a propriedade permaneça somente com os titulares originários, evitando desentendimentos com a entrada de um estranho no grupo.
A alienação da fração ideal de um condômino para o outro não ofende a finalidade intrínseca do direito de preferência do art. 504 do CC, uma vez que não se tratará de hipótese de ingresso de terceiro/estranho à comunhão. Pelo contrário, serão mantidos os consortes, apenas com alterações no percentual da parte ideal daquele que adquiriu a parcela de outrem.
	O direito de preferência previsto no art. 504 é uma restrição à liberdade de contratar. Logo, deve ser interpretado de forma restritiva. Assim, se a literalidade do art. 504 do CC exige o direito de preferência apenas para alienações feitas a estranhos, não cabe ao intérprete, extensivamente, aplicar essa norma aos casos de compra e venda entre consortes.
Este direito de preferência do art. 504 do CC aplica-se também nos casos de condomínio edilício? Ex: em um prédio, se um dos moradores quiser vender seu apartamento, terá que oferecer primeiro aos demais condôminos?
NÃO. A regra do art. 504 do CC aplica-se somente ao condomínio tradicional e não ao condomínio edilício. "Assim, um condômino em prédio de apartamentos não precisa dar preferência aos demais proprietários. Mas se a unidade pertencer também a outras pessoas, estas devem ser notificadas para exercer a preferência legal, pois instaurou-se, nesse caso, um condomínio tradicional dentro do horizontal" (GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil. Vol. 3. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 242.
Fazenda é bem divisível direito de preferencia quando bem é indivisível 
	Resumo do julgado
O condômino que desejar alienar a fração ideal de bem imóvel divisível em estado de indivisão deverá dar preferência na aquisição ao comunheiro.
STJ. 4ª Turma. REsp 1207129-MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 16/6/2015 (Info 564).
.: Condomínio consiste na copropriedade exercida sobre um mesmo bem. Em outras palavras, é o exercício simultâneo do direito de propriedade por duas ou mais pessoas sobre uma mesma coisa
A terra está atualmente em estado de indivisa 
	
 
 
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DIREITOS REAIS
CONDOMÍNIO
 
 
 
 
 
Resumo do julgado
 
1ª. QUESTÃO (5 PONTOS
) O Condomínio Sol Nascente, em vista do número crescente de 
condôminos inadimplentes, aprova em assembleia geral extraordinária, por maioria absoluta 
de votos, a proi
bição de os condôminos inadimplentes e seus familiares utilizarem as áreas 
comuns, inclusive áreas de lazer do condomínio. Alfredo, condômino inadimplente confessoe 
contumaz, inconformado, propõe ação em face do Condomínio Sol Nascente, pleiteando a 
nulid
ade da deliberação assemblear. Decida a questão
 
(não é necessário forma de sentença)
 
 
 
Assim, é ilícita a disposição condominial que proíbe a utilização de áreas comuns do edifí
cio 
por condômino inadimplente e seus familiares como medida coercitiva para obrigar o 
adimplemento das taxas condominiais.
 
STJ. 3ª Turma. REsp 1564030
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MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j
ulgado em 
9/8/2016
 
(Info 
588).
 
STJ. 4ª Turma. REsp 1699022
-
SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 
28/05/2019
 
(Info 
651).
 
Obs.: Zona de confluência 
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Obrigação ambulatorial x ônus real x eficácia real
 
QUESTÃO EMERJ 2017.1
 
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obrigação
 
vai com a coisa 
 
 
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execução
 
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patrimonial tem apenas um tipo
 
de direito 
 
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condominial 
obrigação
 
que acompanha a coisa 
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limitação
 
imposta a coisa 
pela 
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outro argumento 
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condomínio
 
 
 
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que se use dessa foram se faz isso gera 
constrangimento grande violando dignidade de pessoa 
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de taxa condominial isso 
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poderia ocorrer 
 
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condômino
 
 
de usar 
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proibição
 
descabida gera 
indenização
 
por danos mor
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 Resumo do julgado 
1ª. QUESTÃO (5 PONTOS) O Condomínio Sol Nascente, em vista do número crescente de 
condôminos inadimplentes, aprova em assembleia geral extraordinária, por maioria absoluta 
de votos, a proibição de os condôminos inadimplentes e seus familiares utilizarem as áreas 
comuns, inclusive áreas de lazer do condomínio. Alfredo, condômino inadimplente confesso e 
contumaz, inconformado, propõe ação em face do Condomínio Sol Nascente, pleiteando a 
nulidade da deliberação assemblear. Decida a questão (não é necessário forma de sentença) 
 
 
Assim, é ilícita a disposição condominial que proíbe a utilização de áreas comuns do edifício 
por condômino inadimplente e seus familiares como medida coercitiva para obrigar o 
adimplemento das taxas condominiais. 
STJ. 3ª Turma. REsp 1564030-MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 9/8/2016 (Info 
588). 
STJ. 4ª Turma. REsp 1699022-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 28/05/2019 (Info 
651). 
Obs.: Zona de confluência – Obrigação ambulatorial x ônus real x eficácia real 
QUESTÃO EMERJ 2017.1 Ambulatorial a obrigação vai com a coisa 
 
Impossibilidade de execução diferente , impor obrigação NJ será isso não poderia ocorrer D 
patrimonial tem apenas um tipo de direito 
Taxa condominial obrigação que acompanha a coisa ônus real limitação imposta a coisa pela 
própria N J STJ utiliza também outro argumento leva dignidade da pessoa humana ser atingida 
Nesse raciocínio , uma das exceções são dividas provenientes de condomínio 
 Meios de pagar não sendo necessário que se use dessa foram se faz isso gera 
constrangimento grande violando dignidade de pessoa humana 
Pela própria N jurídica de taxa condominial isso não poderia ocorrer fato de proibir 
condômino de usar áreas comuns proibição descabida gera indenização por danos morais