ROTEIRO DIREITO CIVIL CONDOMÍNIO GERAL

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Direito Civil VIII - Direitos das Coisas – Professor Itamar José Fernandes 
 
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ROTEIRO – CONDOMÍNIO GERAL - 2014.2 
1. CONCEITO 
Dá-se o condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada 
uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes (Caio Mário da Silva Pereira). 
 
2. NOÇÕES GERAIS 
Características básicas do condomínio1: 
→ COTITULARIDADE DOMINIAL sobre a mesma coisa; 
→ REGIME JURÍDICO DE COTAS OU PARTES IDEAIS sobre a coisa, cabendo a cada condômino uma 
fração ou porcentagem sobre o todo, sem que o direito incida sobre uma fração fisicamente 
determinada. 
O Condomínio parte de uma combinação de fatores: 
→ PLURALIDADE DE SUJEITOS - subjetivamente é uma COMUNHÃO com exercício de direitos 
QUALITATIVAMENTE IGUAIS, porque incidem em partes ideais sobre a totalidade da coisa. 
→ UNICIDADE DE OBJETO - objetivamente é uma INDIVISÃO, com exercício de direitos que podem 
ser QUANTITATIVAMENTE DISTINTOS, proporcionais à força de seus quinhões. 
 
Portanto, condomínio são duas ou mais pessoas exercendo o MESMO DIREITO DE PROPRIEDADE 
SOBRE A MESMA COISA. 
 
OBSERVAÇÃO: O condomínio NÃO AFETA O CARÁTER EXCLUSIVISTA DA PROPRIEDADE, porque o 
direito de propriedade é um só e incide sobre as partes ideais de cada condômino. 
 
CONDOMÍNIO x COMUNHÃO: Condomínio, por sua vez, não se confunde com a comunhão em 
sentido estrito. 
 
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 Segundo Francisco Eduardo Loureiro. 
Fabio Oliveira
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cotitularidade (comunhão de direitos) + frações ideiais (coisa indivisa). Condomínio é sinônimo de copropriedade.
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 O direito brasileiro admitiu a concepção romana de condomínio, baseada no conceito de cota 
ideal, embora houvesse em nosso direito de família um resquício de condomínio germânico, que é a 
comunhão universal de bens existentes entre cônjuges. Efetivamente, nesta, TODOS OS BENS DO 
CASAL PERTENCEM SIMULTANEAMENTE AO MARIDO E À MULHER, SEM QUE, NA VIGÊNCIA DA 
SOCIEDADE CONJUGAL, SE POSSA CONCRETIZAR OU INDIVIDUALIZAR A COTA IDEAL. Somente com a 
dissolução da sociedade conjugal é que recorremos à meação para, na partilha ou inventário, calcular 
o que cabe a cada um dos interessados. A meação que, até então, era fluida e essencialmente 
variável, de acordo com as mutações do patrimônio do casal, cristaliza-se no momento em que se 
dissolve a sociedade conjugal. 
 
3. ESPÉCIES DE CONDOMÍNIOS 
 
a) Disciplinadas no Código Civil: 
→ CONDOMÍNIO GERAL (ordinário, comum ou tradicional), que pode ser voluntário (arts. 1.314 a 
1.326, CC) necessário ou legal (arts. 1.327 a 1.330, CC). 
→ CONDOMÍNIO EDILÍCIO (horizontal, por unidades autônomas ou em edificações). Está regulado 
nos arts. 1.331 a 1.358, do CC e também, naquilo que for pertinente e não for incompatível, na Lei 
Federal nº 4.591/64, que “Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações 
imobiliárias”. 
 
b) Quanto à origem: 
→ Convencional ou voluntário: origina-se da vontade dos condôminos, no contrato; 
→ Eventual, fortuito ou incidente: resulta da vontade de terceiros, de um fato jurídico (doação, 
testamento, sucessão hereditária); 
→ legal ou necessário: é imposto pela lei, como no caso de cercas, muros de divisa (art. 1.327, CC). 
 
c) Quanto à forma, ou o modo de ser: 
Fabio Oliveira
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Esta lei do seu artigo 1º ao 27 foi derrogada pelos artigos do Novo Código Civil de 2002, os demais nullque tratam de incorporação imobiliária ainda continua em vigência. O condomínio edilício se caracterizanullpor haver unidades autônomas, individuais, mas com áreas por exemplo salão de festas, hall, que são áreas de uso comum, as quais compõe um condominio.
Fabio Oliveira
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horizontal pois uma propriedade se sobrepõe outra horizontalmente.
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Dependem da vontade das partes, surgem a partir de um NJ, e normalmente são temporários, pois a sua dissolução 
Fabio Oliveira
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Só pode ser extinto nos limites da lei, trata-se de um condomínio permanente.
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depende da vontade
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Quanto o momento da formação do condomínio pode ser eventual, fortuitonullou incidente.
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→ Pro diviso ou pro indiviso, conforme os condôminos estejam utilizando parte certa e determinada 
da coisa, ou não. 
 No primeiro (pro diviso) a COMUNHÃO EXISTE DE DIREITO, MAS NÃO DE FATO, uma vez que 
cada condômino já se localiza numa parte certa e localizada da coisa. Exercem sobre a fração 
concreta todos os atos de proprietário singular, tal como se a gleba já fosse partilhada, com 
aprovação tácita recíproca. Por isso, entende-se que o condomínio pro diviso poderá gerar usucapião 
entre condôminos. 
 No segundo (pro indiviso), a situação de condomínio coincide com a composse, ou seja, A 
SITUAÇÃO JURÍDICA E FÁTICA SÃO DE PARTES IDEAIS, SEM LOCALIZAÇÃO DA POSSE DOS 
CONDÔMINOS e, por conseguinte, a coisa permanece em estado de INDIVISÃO. 
 
→ Transitório ou permanente. O primeiro é o convencional e o eventual, que podem ser extintos a 
todo tempo pela vontade de qualquer condômino; o segundo é o legal, que perdura enquanto 
persistir a situação que o determinou (paredes divisórias, p. ex.). 
 
d) Quanto ao objeto: 
→ Universal: quando abrange todos os bens, como na comunhão hereditária; 
→ Singular: é o que incide sobre coisa determina da (muro divisório, p. ex.). 
 
4. DIREITOS DOS CONDÔMINOS (GERAIS, COMUNS OU TRADICIONAIS) 
 
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua 
destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, 
reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte 
ideal, ou gravá-la. 
 
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação 
da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o 
consenso dos outros. 
 
Fabio Oliveira
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ex. inventário.
Fabio Oliveira
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um único bem, objeto.
Fabio Oliveira
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O condomínio necessário é permanente, já o convencional é transitório.
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Tanto do ponto de vista do direito quanto de fato a coisa permanece indivisa. Trata-se do verdadeiro condomínio.
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Há indivisão jurídica, mas não fática.
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a) USAR 2 A COISA (O TODO) CONFORME SUA DESTINAÇÃO, independentemente de sua fração ideal 
(cota parte ou quinhão); 
 Destinação = finalidade (residencial, comercial, mista, etc). 
A maioria é que define a melhor maneira de se conceder destinação econômica ao bem. 
Assim, uma fazenda pode servir ao cultivo, à criação de gado ou à indústria, mas será a maioria que 
deliberará por uma das opções. 
 
b) EXERCÍCIO DE TODOS OS DIREITOS COMPATÍVEIS COM A INDIVISÃO, independentemente de sua 
fração ideal (cota parte ou quinhão); 
 Reforço a ideia anterior, de respeito à vontade da maioria dos condôminos. 
 Só mesmo a unanimidade expressa dos condôminos permitirá a mudança da atividade 
econômica realizada sobre a coisa comum, bem como a destinação da posse direta a terceiros, 
mediante direitos reais (exemplo: usufruto, habitação) ou obrigacionais (exemplo: locação, 
comodato).Vale lembrar que no condomínio pro diviso o condômino pode transmitir a posse direta para 
terceiros. 
 
c) PROMOVER A DEFESA (AÇÕES POSSESSÓRIAS, DESFORÇO INCONTINENTI3 E AÇÃO 
REIVINDICATÓRIA) DO TODO, independentemente de sua cota parte; 
 
 QUESTÃO: um condômino pode se valer de ação possessória e de ação reivindicatória 
contra terceiros e contra outros condôminos? CONTRA TERCEIROS SIM, acautelando os poderes 
dominiais na defesa dos interesses comuns, sem que para tanto necessite do consentimento dos 
demais proprietários. CONTRA OUTROS CONDÔMINOS, SOMENTE AÇÃO POSSESSÓRIA E DE 
DESFORÇO INCONTINENTI, porque o outro condômino também é proprietário. Daí a impossibilidade 
 
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 UTILIZAÇÃO (gozo e fruição), p. ex., retirada de utilidades. 
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 Defender a posse com mãos próprias. 
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Qualquer dos condôminos, independente de sua fração ideal, pode usar o todo de acordo nullcom a sua destinação, ou seja, finalidade do bem.
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Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
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e da anuencia ou concordância dos nulldemais condôminos
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Contra terceiros - interditos possessórios + legitima defesa e desfoço incontinenti + ações reivindicatórias (propriedade);nullContra outro condômino - apenas interditos possessórios + legítima defesa da posse, pois todos os condôminos tem 
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propriedade.
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O condômino não pode sozinho mudar a coisa.
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de manejo de ação reivindicatória contra outro condômino, já que ambos possuem domínio sobre o 
todo. 
 
d) ALHEAR/ALIENAR (DISPOR GRATUITA OU ONEROSAMENTE) OU GRAVAR (ONERAR = DAR EM 
GARANTIA) A RESPECTIVA PARTE IDEAL, independente do consentimento dos demais. 
 
 DIREITO DE PREFERÊNCIA: Tratando-se de coisa materialmente indivisível e de alienação 
onerosa4 (compra e venda) o alienante deve dar direito de preferência aos demais condôminos, 
“tanto por tanto”, SOB PENA DE INEFICÁCIA RELATIVA, e não de nulidade, EM RELAÇÃO AO 
CONDÔMINO PRETERIDO. 
 Este terá o prazo decadencial de 180 dias para promover ação de adjudicação compulsória em 
face do alienante e do adquirente (litisconsorte passivo necessário unitário), depositando o valor, 
tanto por tanto e requer a aquisição da propriedade, conforme art. 504 do CC c.c com o art. 275 da 
Lei 8.245/91, aplicável por analogia. 
 
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível VENDER a sua parte a 
estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se 
der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte 
vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de 
decadência. 
 
 QUESTÃO: E se vários condôminos tiverem interesse na aquisição do quinhão? Como 
resolver? 
 
Artigo 504, parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que 
tiver benfeitorias de maior valor6 e, na falta de benfeitorias, o de quinhão 
maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, 
que a quiserem, depositando previamente o preço. 
 
 
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 Em alienação gratuita (doação) e no condomínio edilício não há direito de preferência. 
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 Deve se dar por meio de notificação judicial ou extrajudicial, com prazo mínio de 30 dias. 
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 Homenagem ao princípio da função social. 
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vender
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Entretanto deve-se dar direito de preferencia a outro condômino.
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Preferencia no tanto por tanto, mesmas condições. Dessa forma o CC ruma para a extinção do condomínio
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Art. 1.420. § 2o A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver (ou seja a fração ideal).
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Quando for alienar onerosamente deve-se de respeitar o direito de preferencia. No caso de dispor gratuitamente não 
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necessita observar o direito de nullpreferência.
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Tanto por tanto = nas mesmas condições.
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O alienante deve notificar os demais condôminos (todos) do valor que encontrou em sua cota, para exercício do direito
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de preferência tanto a tanto. Os demais condôminos terãonull30 dias para se manifestar que querem ou não.
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para que o condômino exerça seu nulldireito de preferência.
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1º Benfeitorias de maior valor, pois deu função social ou bem; null2º O de quinhão maior, maior parcela ideal;null3º Se as partes forem iguais será vendido àquele que primeiro depositar o preço acertado.
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O direito de preferência subsiste em hasta pública.
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 HIPOTECA SOBRE O QUINHÃO: A coisa comum pode ser dada em garantia, em sua totalidade, 
com o consentimento de todos. Porém, cada condômino pode dar em garantia a sua fração ideal do 
imóvel, independentemente de sua natureza divisível ou indivisível. 
 
Artigo 1420, § 2o, A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser 
dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas 
cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver. 
 
 ALUGUEL DA COISA: O condômino tem preferência, em condições iguais, em caso de locação 
(artigo 1.323, segunda parte). 
 
e) DIREITO DE VOTO NAS DELIBERAÇÕES (ASSEMBLEIAS), SE ESTIVER EM DIA COM A TAXA DO 
CONDOMÍNIO7; 
 
5. DEVERES DOS CONDÔMINOS (GERAIS, COMUNS OU TRADICIONAIS) 
 
5.1 – NÃO ALTERAR A DESTINAÇÃO (FINALIDADE8) DA COISA, SEM O CONSENSO DOS OUTROS; 
 
5.2 – NÃO DAR POSSE, USO OU GOZO A ESTRANHOS, SEM O CONSENTIMENTO DOS DEMAIS; 
 
5.3 – DIVISÃO DAS DESPESAS E DÍVIDAS COMUNS; 
Duas ideias novas do CC/02: 
→ A obrigação de despesas e dívidas comuns é proporcional ao quinhão de cada um (arts. 1.315, 
1.317 e 1.318, CC). 
 
 
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 Justa homenagem a função social da propriedade. 
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 A finalidade é vinculada. 
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O gravame ocorrerá apenas na cota ideal. Hipoteca; penhor a anticrese, não depende do consentimento de todos.
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Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.
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Obrigação propter rem a taxa de condomínio acompanha o bem, a coisa.
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Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
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Art. 1.314. Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar adestinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros. (de forma unânime) 
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Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer 
para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a 
que estiver sujeita. 
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos. 
 
→ O Código permite ao condômino RENUNCIAR às despesas e dívidas, com redistribuição aos demais 
condôminos (art. 1.316, CC). 
 
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, 
renunciando à parte ideal. 
§ 1o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia 
lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos 
pagamentos que fizerem. 
§ 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será 
dividida. 
 
5.4 – RESPONSABILIDADE PELOS FRUTOS QUE PERCEBEU (INDIVIDUALMENTE) DA COISA E PELO 
DANO QUE LHE CAUSOU (Art. 1.319, CC); 
 
 OBSERVAÇÃO: Francisco Eduardo Loureiro, entende que essa regra, de natureza dispositiva, 
incide somente sobre o condomínio pro indiviso. No caso de condomínio pro diviso, em que 
localizaram as partes no solo por mutuo consenso, não tem sentido o rateio dos frutos produzidos ou 
a fixação de aluguel pela porção de ocupação exclusiva. 
 
Direito civil. Recurso especial. Cobrança de aluguel. Herdeiros. 
Utilização exclusiva do imóvel. Oposição necessária. Termo inicial. 
- Aquele que ocupa exclusivamente imóvel deixado pelo falecido deverá pagar aos 
demais herdeiros valores a título de aluguel proporcional, quando demonstrada 
oposição à sua ocupação exclusiva. 
- Nesta hipótese, o termo inicial para o pagamento dos valores deve coincidir com a 
efetiva oposição, judicial ou extrajudicial, dos demais herdeiros. 
Recurso especial parcialmente conhecido e provido. 
(REsp 570.723/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 
27/03/2007, DJ 20/08/2007, p. 268) 
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Direito civil. Família. Recurso especial. Ação de cobrança de indenização entre ex-
cônjuges, em decorrência do uso exclusivo de imóvel ainda não partilhado. Estado de 
condomínio. Indenização correspondente a metade do valor da renda de estimado 
aluguel, diante da fruição exclusiva do bem comum por um dos condôminos. 
Concorrência de ambos os condôminos nas despesas de conservação da coisa e nos 
ônus a que estiver sujeita. Possível dedução. Arts. 1.319 e 1.315 do CC/02. 
- Com a separação do casal cessa a comunhão de bens, de modo que, embora ainda 
não operada a partilha do patrimônio comum do casal, é facultado a um dos ex-
cônjuges exigir do outro, que estiver na posse e uso exclusivos de determinado imóvel, 
a título de indenização, parcela correspondente à metade da renda de um presumido 
aluguel, devida a partir da citação. 
- Enquanto não dividido o imóvel, a propriedade do casal sobre o bem remanesce, sob 
as regras que regem o instituto do condomínio, notadamente aquela que estabelece 
que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa, nos 
termos do art. 1.319 do CC/02. Assim, se apenas um dos condôminos reside no imóvel, 
abre-se a via da indenização àquele que se encontra privado da fruição da coisa. 
- Subsiste, em igual medida, a obrigação de ambos os condôminos, na proporção de 
cada parte, de concorrer para as despesas inerentes à manutenção da coisa, o que 
engloba os gastos resultantes da necessária regularização do imóvel junto aos órgãos 
competentes, dos impostos, taxas e encargos que porventura onerem o bem, além, é 
claro, da obrigação de promover a sua venda, para que se ultime a partilha, nos termos 
em que formulado o acordo entre as partes. 
Inteligência do art. 1.315 do CC/02. 
Recurso especial parcialmente provido. 
(REsp 983.450/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 
02/02/2010, DJe 10/02/2010) 
 
 
6. EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO 
 
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, 
respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão. 
 
§ 1
o
 Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por PRAZO NÃO 
MAIOR DE CINCO ANOS, SUSCETÍVEL DE PRORROGAÇÃO ULTERIOR. 
 
§ 2
o
 NÃO PODERÁ EXCEDER DE CINCO ANOS A INDIVISÃO ESTABELECIDA PELO 
DOADOR OU PELO TESTADOR. 
 
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§ 3
o
 A requerimento de qualquer interessado e se GRAVES RAZÕES o aconselharem, 
pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo. 
 
A temporariedade é uma característica do condomínio. 
Se o condomínio é legal, a sua extinção vai ocorrer na forma da lei (sentença de partilha, direito de 
estremar, p.ex.). 
Porém, em se tratando de condomínio voluntário, a qualquer tempo é lícito ao condômino exigir a 
divisão da coisa, respondendo cada um pelas despesas no limite de seus quinhões (art. 1.320, CC). 
O Código Civil, entretanto, permitiu aos condôminos o estabelecimento de um prazo de indivisão 
máximo de 5 anos, com uma prorrogação. Portanto, poderá chegar a 10 anos de indivisibilidade, se 
formou onerosamente. 
Se foi formado gratuitamente (por doação ou testamento), não poderá exceder de cinco anos. 
Havendo justa causa, o juiz pode dividir o condomínio, mesmo no prazo de indivisibilidade 
estabelecido pelas partes. Fora do prazo, o condômino pode requerer a divisão a qualquer tempo. 
A ação de divisão segue as regras da partilha sucessória, e pode ser: 
→ divisão amigável, se todos os condôminos forem maiores e capazes; 
→ divisão judicial, se divergirem ou se um deles for incapaz (art. 2.016). 
 
RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. BEM DIVISÍVEL. ALIENAÇÃO JUDICIAL 
COMPULSÓRIA, REQUERIDA POR APENAS UM DOS CONDÔMINOS, QUE NÃO DETÉM 
O MAIOR QUINHÃO. IMPROCEDÊNCIA. 
- Em sendo divisível a coisa comum, não pode o condômino exigir sua alienação. 
No caso, o condomínio resolve-se com a divisão (Código Beviláqua, Art. 629). 
- Ofende o Art. 629 do CC/1916 a decisão que - em reconhecendo ser divisível o bem 
sob condomínio - determina sua venda. 
(REsp 791.147/SP, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, 
julgado em 27/02/2007, DJ 26/03/2007, p. 238) 
 
 
Se o bem for indivisível, será caso de alienação judicial (art. 1.322). 
Na alienação do bem, os condôminos tem preferência em relação a terceiros. 
Se mais de um condômino exercer o direito de preferência, deverá ser observada a seguinte ordem: 
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Qualquer interessado condominos ou até mesmo terceiro interessado (credor, por exemplo), pode pedir a divisão nullda coisa.
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1º - aquele que tiver o maior número de benfeitorias (homenagem ao princípio da função social); 
2º - quem tiver o maior quinhão; 
3º - quem oferecer o maior lanço, após licitação entre estranhos e entre os condôminos, preferindo 
em condições iguais o condômino ao estranho. 
 
Art. 1.322. Quando a COISA FOR INDIVISÍVEL, e os consortes não quiserem adjudicá-la 
a um só, indenizando os outros, será VENDIDA E REPARTIDO O APURADO, preferindo-
se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os 
condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, ode quinhão maior. 
 
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e 
participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á LICITAÇÃO ENTRE 
ESTRANHOS e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-
se-á à LICITAÇÃO ENTRE OS CONDÔMINOS, a fim de que a coisa seja adjudicada a 
quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao 
estranho. 
 
7. ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO 
Os condôminos podem usar a coisa comum pessoalmente. Se não o desejarem ou por desacordo tal 
não for possível, então resolverão se ela deve ser administrada, vendida ou alugada. Para que ocorra 
a venda, basta a vontade de um só condômino. Só não será vendida se todos concordarem que se 
não venda (CC, arts. 1.320 e 1.322). Neste caso, a maioria deliberará sobre a administração ou 
locação da coisa comum. Se resolverem que deve ser administrada, por maioria escolherão o 
administrador (art. 1 .323). 
 
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, 
escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; 
resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que 
não o é. 
 
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 A deliberação se dá por maioria absoluta do valor dos quinhões, e não o número per capita de 
comunheiros, de sorte que as deliberações serão tomadas por um critério econômico, pelos votos 
que representem mais da metade do total dos quinhões (artigo 1.325). 
 
 QUESTÃO: E se não for obtida a maioria? 
 
 Caberá ao juiz decidir, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros. 
 
Artigo 1.324, § 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, 
a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros. 
 
 
 Optando pela administração, o administrador/sindico responderá pelo condomínio ativa e 
passivamente. 
 
 O artigo 1.323 faculta que possa ser ele pessoa estranha ao condomínio, opção esta acertada 
em muitos casos, diante dos inegáveis conhecimentos técnicos do profissional e completa 
desvinculação das questões emocionais que prejudicam os condôminos em suas deliberações. 
 
 INCIDÊNCIA DA TEORIA DA APARÊNCIA NO CAMPO DO CONDOMÍNIO: ADMINISTRADOR 
TÁCITO OU ADMINISTRADOR APARENTE 
 
Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se 
representante comum. 
 
 Por esta ótica são válidos os negócios jurídicos que terceiros de boa-fé contratarem com o 
administrador tácito ou aparente, com base na expectativa de confiança de estar ele agindo em 
nome dos condôminos, em razão de seu comportamento ostensivo e sem oposição. 
 
O condomínio é ente despersonalizado e, por isso, cabe ao administrador ou síndico, 
representá-lo judicial ou extrajudicialmente. 
 
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Cabe prestação de contas contra o administrador/síndico. Essa ação tem procedimento 
dúplice, isto é, pode além da prestação de contas propriamente dita, convolar em execução de 
valores. 
 
8. CONSIDERAÇÕES SOBRE CONDOMÍNIO NECESSÁRIO: 
O condomínio necessário ou legal é o imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas, muros e 
valas, que se regula pelo disposto nos arts. 1.297 e 1.298. e 1.304 a 1.307 do CC. 
Nas referidas hipóteses, o “proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, 
muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do 
vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado” (art. 
1.328). 
Entretanto, “qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o 
pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra 
divisória” (art. 1.330). 
QUESTÃO: o que é compáscuo? Trata-se de comunhão de pastagens. Era previsto no art. 646 
do CC/16 e o atual Código o suprimiu. Instituto para o qual ocorrem outros institutos jurídicos. 
 
REFERÊNCIAS: 
FARIAS, Cristiano Chaves de. ; ROSENVALD, Nelson . Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed.. rev., 
ampl. e atual. Salvador (BA): Juspodivm, 2012, 988 p. 
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 
2010, 655 p. 
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. 12. ed.. São Paulo: Atlas, 2012, 656 p. (Coleção 
Direito civil; v. 5). 
LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código Civil Comentado / Cezar Peluso (coord.). Barueri, SP, Manole, 
2007. 
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. 18ª ed. Rio de Janeiro, Forense, 2002. 
SOBRAL, Cristiano. Material de apoio às aulas de Direito Civil.